Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.

Bitte beachten Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen, Änderung der Angaben oder die Zweideutigkeit der Informationen das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltschilderung ist es zunächst zu fragen, ob gewerblicher Grundstückshandel in Ihrem Fall vorliegt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums veräußert werden (Drei-Objekt-Grenze). Nicht bei der Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Bei einer Selbstnutzung von weniger als fünf Jahren ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweist, indem er darlegt, dass die Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen (z.B. unvorhergesehene finanzielle Notlage oder eine beruflich bedingte örtliche Veränderung oder ein größerer Raumbedarf durch Familienzuwachs oder durch Ehetrennung oder anderen plausiblen Gründen)beruhte (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002 – BStBl 2003 II S. 133).

Abweichend von den Grundsätzen der „Drei-Objekt-Grenze” kann auch der Verkauf von weniger als vier Objekten in zeitlicher Nähe zu ihrer Errichtung zu einer gewerblichen Tätigkeit führen (vgl. Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001 – BStBl 2002 II S. 291 BFH-Urteile vom 13. August 2002 – BStBl 2002 II S. 811 und vom 18. September 2002 – BStBl 2003 II S. BStBl 2003 II S. 238 und BStBl 2003 II S. 286). Dies gilt bei Wohnobjekten (Ein-, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) insbesondere in folgenden Fällen:
- Das Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor seiner Bebauung verkauft. Als Verkauf vor Bebauung ist ein Verkauf bis zur Fertigstellung des Gebäudes anzusehen.
- Das Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut.
- Das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erbringt erhebliche Leistungen für den Bau, die nicht wie unter fremden Dritten abgerechnet werden.
- Das Bauvorhaben wird nur kurzfristig finanziert.
- Der Steuerpflichtige beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts.
- Vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen.
- Der Steuerpflichtige übernimmt über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus Gewährleistungspflichten.
- Unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks wird mit der Bebauung begonnen und das Grundstück wird unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert.
Diese Fälle treffen bei den veräußerten Mietobjekten offensichtlich nicht zu. M.E. liegt in Ihrem Fall kein gewerblicher Grundstückshandels.

Wird das Finanzamt aber aus irgendeinem Grund der Auffassung vertreten, dass die Veräußerungen in Ihrem Fall zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen sollen, wird das Finanzamt Sie auffordern, den Gewinn aus dem gewerblichen Grundstückshandel durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln. Eine Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG kommt für einen Grundstückshändler in Betracht, wenn dieser die Grenzen des § 141 AO nicht überschreitet und nicht nach § 140 AO i.V.m. § 238 HGB buchführungspflichtig ist. Der Umfang eines gewerblichen Grundstückshandels wird grundsätzlich durch den veräußerten Grundbesitz (also alle veräußerten Objekt) bestimmt. Als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels ist regelmäßig der Zeitpunkt anzusehen, in dem Sie mit Tätigkeiten beginnen, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet sind (vgl. BFH-Urteile vom 9. Februar 1983 – BStBl 1983 II S. 451 vom 23. Oktober 1987 – BStBl 1988 II S. 293 und vom 21. Juni 2001 – BStBl 2002 II S. 537). Die bestandskräftigen Steuerbescheide aus 2007, 2008, 2010 werden über §173 AO aufgehoben oder geändert, da der gewerbliche Grundstückshandel für das zuständige Finanzamt eine nachträglich bekanntgewordene Tatsache ist. Das Ergebnis aus gewerblichem Grundstückshandel gehört zu Ihren Einkünften aus Gewerbebetrieb. Bei Gewinnen fallen Gewerbesteuer und Einkommensteuer an.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.

Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
Bildstöckle 6, 70567 Stuttgart
Tel: +49 (0)711 / 9332 2657
Email: info@zdbz.de
www.steuerberatung.zdbz.de

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Dr. Bolik,

entweder wurde die Beantwortung meiner Frage nicht vollständig an mich übermittelt oder Sie haben tatsächlich die aufgeworfenen Fragen nicht beantwortet.
Es ist eindeutig nach den Konsequenzen durch den gewerblichen Grundstückshandel in Bezug auf die bereits veräußerten Objekte gefragt worden.
Ich bitte wirklich auf die Fragen einzugehen, so ist die Antwort nicht akzeptabel.
BS

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

ich denke, Sie hatten meine Ausführung nicht vollständig übermittelt bekommen. Ich konnte auch keine Anlage zu Ihrer Sachverhaltschilderung finden.

Wenn es für Sie noch ungeklärte Punkte gibt, bitte kontaktieren Sie mich einfach über Email.

Vielen Dank und freundliche Grüße
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin