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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Das WEG unterscheidet zwischen Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Im Gegensatz zu der Vereinbarung (§ 10 Abs.3 WEG) bedürfen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht der Eintragung ins Grundbuch, um gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümer Wirksamkeit zu entfalten. Wegen des Vertragscharakters können Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nur einstimmig getroffen werden.

Das OLG München hat in einem Beschluss vom 21.02.2007 (AZ: 34 Wx 103/05) deutlich gemacht, dass die Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte (= Wohnungseigentümer zustehendes dauerndes alleiniges Recht zur Nutzung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer) am Gemeinschaftseigentum nur durch eine Vereinbarung einräumen können (vgl. § 15 WEG). Eine bloße Gebrauchsüberlassung könnte jedoch durch Beschluss begründet werden. Eine Abgrenzung von Gebrauchsüberlassung und Sondernutzungsrecht erfolgt z.B. über die Frage, ob dem jeweils berechtigten Eigentümer die Erlöse aus der Verpachtung und Vermietung des Gemeinschafseigentums zustehen sollen oder nicht. Bejaht man dies, liegt regelmäßig ein Sondernutzungsrecht vor, denn die Miteigentümer werden so von den gezogenen Nutzungen ausgeschlossen.

Im zu entscheidenden Fall ging es um drei Außenwasserhähne, die zu einem gemeinschaftlichen Garten gehörten. Die Wohnungseigentümer haben mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass die Wasserhähne bestimmten Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden sollten. Das OLG München hat den Beschluss für unwirksam erklärt, da es sich vorliegend um ein Sondernutzungsrecht und nicht um eine Gebrauchsregelung handelt. Eine Gebrauchsregelung sei es schon deshalb nicht, weil durch die Zuweisung der Wasserhähne an einzelne Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen würden. Das beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer in ihrem subjektiven Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die einzelnen Miteigentümern den vollständigen Mitgebrauch entziehen, entsprechen nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung.

Da die von Ihnen geplante feste Zuordnung und Kennzeichnung der vorhandenen allgemeinen KFZ Stellplätze zu dem jeweiligen Sondereigentum ebenfalls darauf hinauslaufen wird, dass einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte an dem jeweiligen Stellplatz zugewiesen werden, ist dies nur über eine einstimmige Vereinbarung zu erreichen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen