Frag einen Rechtsanwalt

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zunächst einmal wäre zu überprüfen, ob hier tatsächlich die Schriftform (die sich aus § 550 BGB n.F. bzw. § 566 BGB a.F. ergeben dürfte) nicht eingehalten und daher der Pachtvertrag nicht befristet, sondern auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und daher wirksam mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden konnte. Der Nachtrag selbst scheint nach Ihrer Schilderung ja schriftlich geschlossen worden zu sein. Bezüglich des ursprünglichen Vertrages käme es darauf an, ob die wesentlichen Vertragsbestandteile schriftlich vereinbart wurden, insbesondere Vertragsparteien, Pachtgegenstand, Pachtzins und Dauer, wobei die letzten beiden Punkte ja durch den Nachtrag neu geregelt wurden, Hierbei ist auch zu beachten, dass die gemäß § 550 BGB vorgesehene Schriftform in erster Linie einem späteren erwerber ermöglichen soll, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichen aus dem Pachtvertrag zu informieren.

Aber selbst wenn ein Mangel der Schriftform vorliegen sollte, müsste geprüft werden, ob der Vertrag eine Klausel enthält, wonach die Schriftform nachgeholt werden muss oder ob im Vertrag selbst auf die (vollständige) Schriftform verzichtet wurde.

Ist auch dies nicht der Fall, könnte es dem Pächter dennoch verwehrt sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Denn es kann eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn die Vertragspartei sich auf den Formmangel beruft, die zuvor längerer Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen hat (Bundesgerichtshof, NJW 2004, 1103) oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird (BGH NJW 2008, 365). Dies könnte aufgrund des niedrigeren Pachtzinses in Verbindung mit der langen Pachtdauer in Ihrem Fall bejaht werden.

Ich empfehle daher, die Wirksamkeit der vorzeitigen Kündigung unter Betrachtung aller Unterlagen rechtlich durchprüfen zu lassen, da durchaus die Möglichkeit besteht, dass diese nicht wirksam ist. Sollten die oben genannten Argumente aber nicht greifen und die vorzeitige Kündigung mangels Schriftform des Vertrages tatsächlich wirksam sein und der Pächter sich hierauf auch rechtswirksam berufen können, sehe ich leider wenig Möglichkeiten, hier Schadensersatz geltend zu machen, zumal die Gerichte davon ausgehen, dass es einem gewerblichen Verpächter zuzumuten ist, sich vorher über die Formerfordernisse zu informieren (vgl. OLG Brandenburg, 02.04.2008 - 3 U 80/07).


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage
Sehr geehrter Herr Wilking,

vielen Dank für die umgehende Stellungnahme.

Nachdem der Pachtvertrag bereits 1989 geschlossen wurde und die Vertragsverlängerung in 1997 erfolgt ist, somit also bereits vor den von Ihnen zitierten BGH-Entscheidungen, teilen Sie mir bitte noch mit, ob die BGH-Entscheidungen auch auf diese Altfälle anzuwenden sind.

Mit freundlichen Grüßen

P.S.: Verpächter ist eine BGB-Gesellschaft welche ausschließlich mich mit der Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft beauftragt hat. Die Pacht-Vertragsunterlagen wurden nur von mir, ohne den Vermerk i.V. unterzeichnet.

Rückantwort
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die BGH-Entscheidungen konkretisieren lediglich den auch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits geltenden Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben, im deutschen Recht festgelegt in den §§ 242 und 157 BGB (siehe z.B. auch BGH, Urt. v. 28.01.1993, Az.: IX ZR 259/91). Daher sind die Entscheidungen auch auf Altfälle anwendbar.

Ob hier ein Vertretungszusatz notwendig war, müsste durch Auslegung unter Berücksichtigung der Vertragsgestaltung ermittelt. Es kommt in erster Linie darauf an, ob für den Empfänger erkennbar war, ob Sie in Vertretung gehandelt haben oder schlicht die weiteren Unterschriften fehlten und es sich möglicherweise nur um einen Entwurf handelte (siehe hierzu auch https://frag-einen.com/rechtsanwalt/vertragsrecht/ruecktritt_vom_kaufvertrag_einer_immobilie-4114.html). Aber selbst wenn der Vertreterzusatz notwendig gewesen wäre, dürfte sich der Pächter meines Erachtens nicht mehr auf diesen Mangel berufen, da der Vertrag bereits seit über 30 Jahren beanstandungsfrei "gelebt" wurde. Da der Grundsatz von Treu und Glauben aber sehr abstrakt formuliert ist und dessen Konkretisierung allein dem Gericht überlassen ist, besteht im Streitfall natürlich immer ein nicht unwesentliches Prozessrisiko.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen