Frag einen Rechtsanwalt

Sehr geehrte Ratsuchende,

Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:


Zu 1.) Ist so eine bezeugte Briefkasteneinwurfzustellung tatsächlich gerichtsverwertbar?


Ja, eine solche Einwurfzustellung ist gerichtlich verwertbar.

Im Ergebnis kommt es darauf an, dass der Vermieter den Zugang der betreffenden Nebenkostenrechnung nachweisen kann.

Hierzu hat er grundsätzlich mehrere Möglichkeiten.

Um die Frage zu klären, ob eine solche Einwurfzustellung ausreicht, ist zu klären, was unter Zugang im Sinne von § 130 BGB zu verstehen ist.

Allgemein bedeutet Zugang, dass die Willenserklärung (also in Ihrem Fall die Nebenkostenabrechnung) so in den Machtbereich des Empfängers (also von Ihnen) gelangt ist, dass die Möglichkeit der Kenntnisnahme für den Empfänger besteht.

Dies ist bei einem Einwurf in den Briefkasten, der in dem von Ihnen geschilderten Fall vom Boten des Vermieters beweisen werden kann, regelmäßig der Fall.

Nun müsste der Vermieter , um einen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen zu können, auch beweisen können, was in dem Schreiben gestanden hat, also dass es sich nicht etwa um ein leeres Blatt Papier oder eine allgemeine Information, sondern um die konkrete Nebenkostenabrechnung gehandelt hat.

Dies wird der Vermieter ebenfalls durch den Booten (vor Gericht dann als Zeugen) beweisen können, vorausgesetzt der Boote hat das betreffende Schreiben vorher gesehen, bevor er es in den Briefkasten geworfen hat, wovon ich ausgehe.


Zu 2.) Und wenn nicht, wie verhalte ich mich jetzt am klügsten?


Im Ergebnis wäre es ratsam, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen, also der Prüfung der Fristen und Zustellungen zu beauftragen.

Es ist nämlich so, dass gem. § 556 Abs. 3 S.2 u.3 BGB der Vermieter spätestens ein Jahr lang nach dem Abrechnungszeitraum Zeit hat, um die Nebenkostennachzahlungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen.

Macht er diese erst nach dieser Frist geltend, so ist eine gerichtliche Durchsetzung grundsätzlich ausgeschlossen, da es zu spät wäre.

So ist es etwa mit der Zahlungsaufforderung im Mai 2009 für 2006. Diese kommt eindeutig zu spät.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774

Nachfrage
Danke für die schnelle Antwort. Über die entsprechenden Fristenregelungen war ich informiert, neu war für mich die Tatsache der tatsächlichen Gerichtsverwertbarkeit des bezeugten Briefkasteneinwurfs. Damit muss ich wohl leben. Falls der Zeuge in abhängiger Beschäftigung zum Schriftführer stehen würde, gälte seine Aussage dennoch?

Was mir jedoch in der Beantwortung fehlt, ist eine Aussage hinsichtlich der (wie im Erstmailing beschriebenen)widersprüchlichen Aussagen des Vermieters bzgl. der Einwurfmodalitäten (1. Aussage: Zustellung per Einschreiben durch die Post - lt. Brief des Vermieters ohne Rücklauf - und 2. Aussage: die Behauptung, die NK-Abrechnung persönlich mit Zeugen zugestellt zu haben.) Wie sieht da die rechtliche Lage aus? Ist das aufgrund dieses Widerspruchs anfechtbar?
Könnte dieser Widerspruch in einem evtl. Verfahren zu meinen Gunsten ausgelegt werden? Bzw. die Tatsache, dass nach der angeblichen Rechnungsstellung 2 Jahre vergangen sind, ohne, dass jemals eine Nachforderung eintraf?

Vielen Dank für die Mühe!

Rückantwort
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Zu 1.) Falls der Zeuge in abhängiger Beschäftigung zum Schriftführer stehen würde, gälte seine Aussage dennoch?

Ja, auch dann würde die Aussage des Booten, dass er das Schreiben eingeworfen hat und auch bezüglich des Inhalts gerichtlich verwertbar bezeugt werden können.

Ob der Boote letztendlich ein Angestellter des Vermieter ist, hat auf die Beweisverwertbarkeit grundsätzlich keinen Einfluß.


Zu 2.)Wie sieht da die rechtliche Lage aus? Ist das aufgrund dieses Widerspruchs anfechtbar?

Direkt anfechtbar ist die Wirksamkeit der Zustellung nicht. Sollte der Vermieter eine der beiden vorgetragenen Varianten beweisen können, sao ist die Zustellung gerichtsverwertbar erfolgt.

Welche Variante jetzt tatsächlich zutrifft, oder ob eine Zustellung überhaupt erfolgt ist, vermag ich leider genauso wenig zu sagen wie Sie.

Sicherlich wird dieser Umstand vor gerichtnichtgrade für die Glaubwürdigkeit des Vermieters sprechen. Im Kern kommt es aber nach wie vor darauf an, dass er den zugang der Abrechnung beweisen kann. Welche Variante er beweisen kann und ob er parallel noch eine andere Variante behauptet hat, ist insoweit zumindest in rechtlicher Hinsicht nicht von Bedeutung.

Zu 3.) Bzw. die Tatsache, dass nach der angeblichen Rechnungsstellung 2 Jahre vergangen sind, ohne, dass jemals eine Nachforderung eintraf?

Dieser Umstand wird auf jeden Fall zu Ihren Gunsten gewertet werden müssen, da der Vermieter wie bereits ausgeführt, lediglich 12 Monate Zeit zur Abrechnugn hat und eine Nachforderung nach 2 Jahren somit rechtlich unbedeutend da nicht durchsetzbar ist.

Ich hoffe Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag sowie guten Wochenstart!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
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