Frag einen Rechtsanwalt

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:




Die Frage ist, ob sie überhaupt hier verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
 
Ihre Frage betrifft die Pflicht zur Durchführung einer Enderenovierung beziehungsweise zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.

Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt (vgl. § 535 BGB), kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.

Dieses bedeutet im Klartext, dass der Mieter unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit nur dann eine Pflicht zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen hat, wenn eine solche ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist und die Klausel auch wirksam ist.

Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, sofern kein starrer Fristenplan enthalten ist (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Es gilt aber folgendes zu beachten:

Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist also die Maßgabe, dass die Klausel auch wirksam ist.
Beispielsweise ist eine solche Klausel unwirksam, die pauschal die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug regelt.

Eine solche Klausel ist nämlich grundsätzlich nur dann wirksam, wenn diese auf die Erforderlichkeit abstellt, die Klausel also zum Ausdruck bringt, dass Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn ein überdurchschnittliches Abnutzungsmaß vorliegt.

Dieses kann ich nach Ihrer Schilderung erkennen, so dass dieses noch nicht zu einer Unwirksamkeit führt.

Selbst wenn Ihr Mietvertrag aber eine wirksame Schönheitsreparaturklausel beinhalten würde, wäre die von Ihnen genannte sog. Quotenklausel gemäß der geltenden BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Hiermit meine ich folgende Klausel:

„Sind bis Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehendem Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. „

Weiterhin ist die Bestimmung unwirksam, dass sie beim Auszug in der Farbe weiß streichen müssen. Die dritte unwirksame Bestimmung ist, dass zu den Schönheitsreparaturen angeblich auch das Ausbessern des Fußbodenbelags zählen soll.

Der vierte unwirksame Bestandteil ist, dass außerhalb der Wohnung auch der Hausflur gestrichen werden soll.

Hier gibt es also mindestens vier ( wenn nicht noch mehr) unwirksame Bestandteile.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen einheitlich zu betrachten. Sobald also ein Bestandteil unwirksam ist, ist das Ganze unwirksam.

Rechtsfolge: in Ihrem Fall brauchen keine Schönheitsreparaturen aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel durchgeführt werden.

Zu Trennen von der Frage der Schönheitsreparaturen ist aber die Frage nach der zulässigen Farbe der Wände. Zwar haben sie die Wohnung so übernommen, wenn ich es richtig verstanden habe, können sie dieses aber nicht nachweisen. Selbst wenn sie dieses nachweisen könnten, wäre die Problematik damit nicht vom Tisch.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss es sich um so genannte „ neutrale“ Farben handeln. Im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne kann ich Ihnen leider keine abschließende Auskunft hierzu geben, ohne die konkreten Farben/Wände gesehen zu haben.

Bei einem Blauton wird man von einer neutralen Farbe ausgehen können. Bei einem grünen Ton unter Umständen auch noch. Bei einem Rosaton wird dieses aber nicht mehr gehen.



Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage
Vielen Dank für Ihre Antwort.

So wie ich das verstehe, hat dann die Vermieterin kein Recht, die Kaution in Höhe von 600,00 Euro einzubehalten?

Ist es ok., die Wohnung im geräumten und gereinigten Zustand zu übergeben? Evtl. streiche ich die rosa Wand noch weiß ...

Muss ein Abnahmeprotokoll zwingend gemacht werden? Denn da sehe ich ein Streitgespräch schon vorprogrammiert.
Oder hat man eine andere Möglichkeit, etwa den Schlüssel von jemand anderen abgeben zu lassen?

MfG
C. Sopala

Rückantwort
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für den Nachtrag.

Die Vermieterin hat kein Recht, wegen angeblicher Schönheitsreparaturen die Kaution zurückzubehalten auch nicht für das Streichen der Wand in rosa.

Dieses können sie nämlich selber erledigen. Dann müssten sie natürlich auch noch die Wohnung räumen und in gereinigtem Zustand übergeben.

Sofern der Vermieter ein Abnahmeprotokoll verlangt, darf dieses grundsätzlich nicht verweigert werden.

Es darf nur dann verweigert werden, wenn in dem Abnahmeprotokoll Inhalte vermerkt sind (zum Beispiel Mängel, die tatsächlich nicht vorhanden sind), die so nicht stimmen und die sie nicht anerkennen wollen.

Ich hoffe Ihnen Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch alles Gute

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt