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Beantwortet von Danjel-Philippe Newerla (Profil ansehen)
Sehr geehrter Ratsuchender,
Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:
Zunächst möchte ich kurz zum Ausdruck bringen, dass das von Ihnen angefertigte Schreiben höchst professionell ist und Sie die Rechtslage bezogen auf Ihren Fall meines Erachtens zumindest teilweise zutreffend wiedergeben.
Leider ist die Berufung des Vermieters auf die Formvorschrift des § 568 BGB in Ihrem Fall nicht treuwidrig und verstößt somit meines Erachtens auch nicht gegen § 242 BGB. Eine Treuwidrigkeit liegt dann etwa vor, wenn es für den Mieter nicht hart, sondern schier untragbar ist, sich auf die Formvorschrift zu berufen.
Anerkannte Fälle der Treuwidrigkeit sind es etwa, wenn durch die Berufung auf die Formvorschrift eine Existenzgefährdung des Vermieters droht, oder der Vermieter vor der Kündigung absichtlich über die Formvorschrift des § 568 BGB getäuscht hat, also etwa geäußert hat, dass auch eine Kündigung per Mail oder Fax ausreichend ist.
Auch ist die Formvorschrift auf Ihren Fall anwendbar, da der § 568 BGB auch die Kündigung nach § 561 BGB erfasst (vgl. Palandt BGB, § 561 Rn.8 i.V.m § 542 Rn. 15)
Dies ist aber in Ihrem Fall nicht gegeben.
Somit kommt es im Kern auf die Frage an, ob die Kündigung per Post noch in den 3-Tageszeitraum des § 573c BGB fällt oder nicht.
Dies würde voraussetzen, dass § 573c BGB auf eine Kündigung nach § 561 BGB anwendbar ist. Dies ist aber nicht der Fall, da sich § 573c BGB ausschließlich auf die ordentliche Kündigung bezieht und nicht auf außerordentliche Kündigungen, zu denen auch die Kündigung nach § 561 BGB zählt (vgl. Palandt BGB, § 573 c Rn.4).
Somit ist die Karenzfrist (3 Tage) auf Ihre Kündigung nicht anwendbar.
Somit muss nun weiterhin gemessen an § 561 BGB die Kündigungsfrist berechnet werden.
Der Wortlaut dieser Vorschrift ist etwas missverständlich und verleitet leicht zu Fehlinterpretationen.
Für die Firstberechnung gibt es zwei Ansatzpunkte:
1. die sog. Überlegungsfrist (..so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Kündigung……..)
2. Die konkrete Kündigungsfrist, die sich direkt an die Überlegungsfrist anschließt und diese somit quasi verlängert ( vgl. Palandt, BGB, § 561 Rn. 6)
Zunächst ist also die Überlegungsfrist herauszufinden. Diese beginnt also ab Zugang des Vermieterschreibens. Dies war am 29.05.2009, so dass die die Überlegungsfrist bis Ende Juli lief.
Hieran hängt sich dann die zweimonatige Kündigungsfrist an.
Dies bedeutet im Klartext, dass wenn Sie als Vermieter während der Überlegungsfrist, also zwischen dem 29.05. und dem 31.06 gekündigt haben, dass mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende September 2009 das Mietverhältnis beendet ist.
Da in Ihrem Fall die schriftliche Kündigung vor dem 31.06.09 erfolgte, ist somit eine Beendigung zum Ende September 2009 möglich. Da der Vermieter die Kündigung sogar einen Monat früher akzeptiert hat, kommen Sie erfreulicherweise sogar noch früher aus dem Mietvertrag, als vom Gesetz vorgesehen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
Nachfrage
Sehr geehrter Herr Dipl.-Jur. Newerla,
vielen Dank für die Beantwortung.
Ihre Auslegung des § 561 BGB kann ich aber so nicht nachvollziehen - der Vermieter sieht es im Prinzip ebenso wie ich (was allerdings für die Auslegung des §561 nicht relevant ist).
Wird der § 561 BGB auf den wesentlichen Wortlaut gekürzt, heisst dieser doch:
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung [...] geltend, so kann der Mieter [...] das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Das der Gesetzesgeber dem Mieter eine Überlegungsfrist einräumt ist nach meiner Auffassung (und auch nach Auffassung des Vermieters) eine "Kann"-Bestimmung. Denn es heisst ja hierzu: "[...] so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich [...] kündigen".
Würde Ihre Auslegung gelten, müsste es ja heissen: "so kann der Mieter NACH Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich [...] kündigen"
In meinem speziellen Fall dauerte meine Überlegungsfrist keine 24 Stunden und ich kündigte sofort das Mietverhältnis noch im selben Monat.
Im Übrigen teilt auch der Vermieter meine Auffassung, denn er bezieht sich allein auf den "Zugang" meines Kündigungsschreibens am 2ten Juni, und berechnet ab da "den Ablauf des übernächsten Monats", also den August als Kündigungstermin.
Ob nun die Karenzzeit mit Bezug auf die Regelungen bei einer ordentlichen Kündigung greifen kann ich als Laie nicht einschätzen. Es kann auch eine anderes Stelle im BGB sein.
Ich bitte Sie daher noch einmal zu überdenken,
a) ob Ihre oder meine Auslegung von § 561 BGB richtig ist
b) dass ich auf das Mieterhöhungsbegehren unmittelbar und sofort mit meiner Kündigung reagierte
c) dass meine Kündigung zum aller frühesten Termin beim Vermieter eingetroffen ist, denn
- Freitag nachmittag erhielt ich das Mieterhöhungsschreiben,
- Samstag hat der Vermieter keine Geschäftszeit und ich kündigte am Samstag (per Fax mit Zeugen, per email und per Post),
- Sonntag ist kein Werktag, das Büro des Vermieters ist geschlossen
- der 1. Juni war Pfingsten,
- zum ersten Arbeitstag nach Zugang des Schreibens vom Vermieter, also am 2ten Juni, traf meine Kündigung beim Vermieter per Post ein.
Streiche ich rein Formal also die Tage, an denen der Vermieter nach dem Mieterhöhungschreiben für mich nicht erreichbar war (Samstag, Sonntag, Montag), so habe ich am Tag nach Erhalt des Kündigungsschreibens reagiert.
Der Kernsatz meines Schreibens an den Vermieter war daher:
"Denn nach Ihrer Auffassung muss der Vermieter dem Mieter nur jede Möglichkeit nehmen, zum Monatsletzten zu kündigen – und schon wird aus einer 2-Monatsfrist eine 3-Monatsfrist."
Auch wenn jetzt sicher mehr Aufwand für Sie entsteht, als eigentlich (auch von mir) angedacht, bitte ich Sie Ihre Antwort noch einmal zu prüfen.
Vielen Dank,
Thomas Beyer
Rückantwort
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:
Die Auslegung des § 651 BGB ist in der Tat nicht einfach und hat auch anfangs in der rechtswissenschaftlichen Literatur zu Unsicherheiten geführt. Mittlerweile ist die von mir dargestellte Auslegung von der herrschenden Meinung in der Literatur sowie der Rechtsprechung akzeptiert worden. Dies können Sie gerne in dem gängigsten Praktikerkommentar in Deutschland, den jeder Anwalt und Zivilrichter auf dem Schreibtisch hat (Palandt, BGB, § 561 RN.5 und 6) nachlesen.
Diese Auslegung ist daher zu Grunde zu legen und nicht mehr ernsthaft zu diskutieren, da im Härtefall vor Gericht diese Auslegung herangezogen werden würde.(Auch wenn ich Ihnen in soweit Recht gebe, dass der reine Wortlaut des § 561 BGB auch Ihre Auslegung vertretbar erscheinen lassen würde; die aktuelle Gesetzesauslegung hat aber vor allem etwas mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift zu tun).
Das „kann“ in 561 BGB soll ganz einfach zum Ausdruck bringen, dass es dem Mieternatürlich frei steht, ob er Kündigt oder nicht. Es begründet somit ein Wahlrecht, hat aber auf die Überlegungsfrist nach der geltenden herrschenden Meinung in der Literatur sowie der Rechtsprechung keine Auswirkungen.
Im Ergebnis beträgt somit der Zeitraum vom Zugang bis Wirksamwerden der Kündigung mindestens 4 und höchstens 5 Monate. Dies können Sie ebenfall im Palandt BGB-Kommentar (Palandt, BGB, § 561 RN.7) nachlesen.
Wie bereits dargestellt, kommt es also darauf an, dass Sie innerhalb der 2-monatigen Überlegungsfrist gekündigt haben, also spätestens bis Ende Juli, so dass Sie mit de m02.06 deutlich in der frist waren.
Auf Ihre Überlegung zur Zustellung kommt es insoweit nicht an, da Sie deutlich in der Frist waren. Dass Sie zum frühstmöglichen Zeitpunkt gekündigt haben ist somit leider ohne Belang und verkürzt auch nicht die Überlegungsfrist, was ich auch etwas seltsam finde, aber als Jurist muß ich mich halt, möchte ich meinen Mandanten, der Sie ja sind, optimal vertreten, der herrschenden Meinung sowie der Rechtsprechung beugen, da im Endeffekt ein Gericht zu entscheiden hätte und daher in erster Linie die Rechtsprechungsauffassung maßgeblich ist.
Ich hoffe Ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche ihnen noch einen angenehmen Tag
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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