Özel varlıkların işletme varlığına dönüştürülmesi
Mart 11, 2018 | 75,00 EUR | cevaplandı Oliver Burchardt
Sayın Bayanlar ve Baylar,
2004 yılında 400.000 Euro'ya bir ev satın aldım. Ev, üst katta bir muayenehane bölümü ve alt katta bir konut bölümü olmak üzere ikiye bölündü (üst kat için değer, satın alma bedelinin %60'ı, alt kat için ise %40'ı olarak belirlendi). Muayenehane bölümü için 240.000 Euro, konut bölümü için ise 80.000 Euro kredi çektim.
2008 yılında her iki krediyi de erken ödedim ve evi tamamen borçsuz hale getirdim. Üst bölüm, yani muayenehane için yıllık 4500 Euro olan bina amortismanı (2004'ten itibaren) vardı. Muayenehane bölümünün (arsa payı dahil) bugünkü kitlesel değeri yaklaşık 190.000 Euro'dur (Not: Arazi değeri 115.000 Euro, geri kalanı bina payı). Bir emlakçının bilgisine göre, şu anki satış değeri 550.000 Euro olan tüm mülkün bugünkü değerini bilmek istiyorum. Muayenehanenin satışı ve işletme varlığından özel varlığa dönüşümü sırasında oluşabilecek verginin ne kadar olabileceğini öğrenmek istiyorum. Ayrıca genel olarak bu verginin nasıl hesaplandığını ve durumumda nasıl görüneceğini açıklayabilir misiniz?
Ayrıca şu soruları da sormak istiyorum: Bugünkü devir değeri, vergi değerlendirmesi için belirleyici olan değere mi denk geliyor? Muayenehane odalarını yeni muayenehaneyi kiralayan birine kiraya vererek veya özel bir kiracıya kiraya vererek vergiden kaçınabilir miyim?
Belki vergiyi mümkün olduğunca düşük tutabileceğim bir öneride bulunabilir misiniz?
Şimdiden teşekkür ederim.
Saygılarımla.
Sayın Soru Sahibi,
İlk danışmanlık çerçevesinde cevaplamaktan mutluluk duyduğum sorunuz için teşekkür ederim.
Somut bir vergi hesaplama yapamam, çünkü binanın satış geliri yanı sıra geriye kalan uygulama değeri, uygulamadan elde edilen gelirler ve gerekirse diğer gelirler de dikkate alınmalıdır. Ayrıca, durumunuzda § 16 Abs. 4 EStG uyarınca muafiyetlerin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Dolayısıyla, kesin vergi hesaplaması, çevrimiçi bir forumun sağlayamayacağı şekilde vergi durumunuzun kapsamlı bir şekilde değerlendirilmesini gerektirmektedir.
Vergiye tabi satış gelirinin hesaplanması durumunuzda kitap değeri (190 TEUR) ile satış gelirinin kısmi farkı arasında hesaplanır, burada muhtemelen 60% olan 550 TEUR'un 330 TEUR'u, yani 330 TEUR'u düşünülmektedir. Yani, uygulama odalarının satışından sadece 140 TEUR'luk bir vergisel kar elde edersiniz. Bu nedenle, bu kar üzerinden yaklaşık olarak 44 TEUR vergi alınır. Lütfen unutmayın ki bu, mümkün vergi ödemelerinin alt ucunu yansıtan çok kaba bir yaklaşımdır.
Bir kiraya vermekten kaçınırdım çünkü bu sonunda vergi yükünü artırır. Pratiğinizi kapatmanız aynı zamanda odaları özel mülkiyete dönüştürmeniz anlamına gelir, bu da bir satış gibi aynı vergisel etkilere sahiptir. Ayrıca, bu durumda kira gelirlerini vergilendirmeniz gerekeceğini unutmayın, dolayısıyla iki kez vergilendirilirsiniz.
Vergi yükünü azaltma önerileri, kişisel ve mesleki yaşam koşullarınızı bilmediğim için ciddi bir şekilde mümkün değildir.
Pratiğinizi en iyi şekilde kapatmanın vergi açısından optimize edilmesi konusunda yerel bir vergi danışmanı ile görüşmenizi öneririm. Bu konuda muhtemelen çözümler vardır, ancak tüm durumları göz önünde bulundurmalısınız. Bu konuda kişisel bir iletişimin benim görüşüme göre vazgeçilmez olduğunu düşünüyorum.
Saygılarımla
Oliver Burchardt
Vergi Danışmanı
