Спросите налогового консультанта по теме Налоговая декларация

Вопросы налогообложения по доходам от аренды в Германии для проживающих за границей.

Ноябрь 16, 2014 | 50,00 EUR | отвечено Tobias Heinrich

Уважаемые дамы и господа,

после окончания университета и стажировки в 2006 году я переехал из Франкфурта в Лондон и начал здесь работать самостоятельно. У меня двойное гражданство - немецкое и польское, но я зарегистрирован только здесь, в Англии, и плачу здесь налоги.

С 2012 года я вместе с моим английским партнером инвестирую в недвижимость в Германии, и теперь у нас в общей сложности по 50% принадлежат 9 квартир, все из которых были финансированы с помощью ипотеки. Доходы от аренды квартир после всех расходов, таких как затраты на рекламу, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы (отопление, электричество, вода) и после амортизации кредита, очень невелики или в некоторых случаях показывают убытки.

2012: прибыль 600 EUR
2013: убыток 4500 EUR (из-за множества расходов на ремонт)
2014: прибыль 3000 EUR

Можете ли вы подтвердить, что вышеперечисленные расходы могут быть амортизированы, или же кредит включает только выплаты процентов?

Если могут быть амортизированы только проценты, то баланс на конец годов будет следующим:

2012: 1900 EUR
2013: 7600 EUR
2014: 22000 EUR

Поскольку мы оба живем в Англии, работаем здесь и платим налоги, обязаны ли мы подавать налоговую декларацию об источнике доходов в Германии, несмотря на низкие доходы? Или существует какая-то минимальная сумма дохода, с которой это начинается? Я слышал о ограниченной и неограниченной налоговой обязанности и не уверен, в какую категорию входит мой случай - это же влияет на процент налога, верно? Какая ставка налога будет применяться в нашем случае?

Еще один вопрос об амортизации расходов: все квартиры были приобретены в незанятом состоянии, полностью отремонтированы, обставлены мебелью и т.д., и в основном сдаются на короткий срок иностранным студентам на 1 год. К сожалению, многие расходы на ремонт были оплачены с нашего английского счета или куплены на блошином рынке, и у нас нет документальных подтверждений. Существует ли, возможно, какая-то ставка амортизации налогов для каждой квартиры, которая все равно может быть использована?

И еще один момент, что мы оба имеем открытые, но отдельные банковские счета в Германии, на которые распределяются вышеупомянутые доходы/убытки от аренды на 1/2.

Надеюсь, что вы сможете помочь мне разобраться во всех этих вопросах.

Спасибо.

Tobias Heinrich

Уважаемый Задающий вопрос,

в рамках первичной консультации и вашего гонорарного вложения, с соблюдением правил этого форума, я бы хотел ответить на ваш вопрос.

Возможным для вычета являются в основном только платежи, которые обременяют ваше состояние. Это означает, что платежи по коммунальным услугам, вносимые в резервы, не являются обременением. То же самое относится к доле погашения банковских платежей.

Кроме того, здесь могут быть приняты амортизация части здания и использование резервов.

Я считаю, что по крайней мере один раз стоит обратиться к налоговому консультанту. Возможно, в последующие годы объяснения можно будет сделать самостоятельно.

Что касается налоговой обязанности, то в Германии вы облагаетесь налогом ограниченно, если у вас нет налогового местожительства или обычного места жительства в Германии. Это нужно будет проверять ежегодно.

При ограниченной налоговой обязанности возможно стоит учитывать льготы для граждан ЕС.

Здесь нет общего подхода. Для прошлого периода ваши инвестиции должны быть правдоподобными. На будущее рекомендуется требовать документы.

Также стоит проверить, были ли возможно путевые расходы.

Надеюсь, ваш вопрос удовлетворительно ответил.

С уважением,
Тобиас Хайнрих