Возвращение рабочего кабинета в частное собственность
Июль 26, 2013 | 50,00 EUR | отвечено StB Patrick Färber
Привет,
У меня есть вопрос о возвращении рабочего кабинета в личное имущество:
Ситуация следующая:
В 2009 году был куплен дом, в котором фрилансер оборудовал домашний офис. Теперь этот рабочий кабинет должен быть переоборудован в детскую комнату и переведен в личное имущество. За последние годы цены на дома выросли.
Когда я позвонил в налоговую службу, мне сказали, что мне просто нужно списать рабочий кабинет по текущим бухгалтерским значениям и дело сделано.
Может ли это быть правдой? В Интернете всегда упоминаются термины "незамеченные резервы" и "налоговая ловушка домашнего офиса".
Как бы вы рассчитали для следующего вымышленного примера.
Цена покупки включая дополнительные расходы 500 000 евро, доля рабочего кабинета 20%, то есть 100 000 евро.
Доля рабочего кабинета составляет 70:30 в отношении стоимости здания и стоимости земли.
Таким образом, при покупке на здание пришлось бы 70 000 евро, а на землю 30 000 евро.
Через 4 года линейного амортизационного отчисления (2% в год) на балансе находятся следующие значения:
Доля здания 64 400 евро и земли 30 000 евро.
Таким образом, если я списываю, как предложили в налоговой службе, рабочий кабинет по остаточной стоимости, то я бы списал 64 400 евро за долю здания и 30 000 евро за землю. Или здесь есть ошибка?
Однако, если я исходил бы из текущей стоимости здания, то из-за роста цен на недвижимость ситуация была бы иной. Сначала необходимо определить рыночную стоимость. Как это делается? Нужно ли получить экспертное заключение или существует принятая налоговой службой процедура.
Я нашел подход с использованием маклерской формулы. Соседнее здание сдается в аренду за 1 700 евро в месяц, что соответствует годовой арендной плате в 20 400 евро. Предполагая расходы на управление в 50 евро в месяц, прибыль составила бы 19 800 евро. При предполагаемой ставке доходности 4%, оценочная рыночная стоимость составляла бы 495 000 евро, из которых 99 000 приходилось бы на рабочий кабинет. Если разделить это в соотношении 70:30, то доля здания составила бы 69 300 евро, а доля земли 29 700 евро.
Таким образом, для здания была бы получена прибыль в размере 4 900 евро (=69 300 евро - 64 400 евро), а для земли - убыток в размере 300 евро (=29 700 евро - 30 000 евро).
Если предположить не 4%, а немного более высокую ставку доходности, прибыль была бы меньше.
Теперь у меня возник вопрос о том, как мне поступать при
Уважаемый вопрошающий,
Я хотел бы ответить на ваш запрос в рамках первичной консультации следующим образом:
Вопрос 1) Заявление налоговой службы
Получать такие сведения от налоговой службы - пугающе.
Переклассификация комнаты должна быть квалифицирована как изъятие, которое должно быть оценено по рыночной стоимости части актива (доля стоимости земельного участка/части здания).
Однако это требует, чтобы комната по сути была активом предприятия. Это обычно (для владельцев!) является таковым, поскольку комната использовалась более чем на 50% для работы (площадь рабочей комнаты в квадратных метрах к общей площади здания).
Теперь приходит в игру упомянутая "ловушка" рабочей комнаты.
Поэтому при изъятии/закрытии предприятия увеличение стоимости (скрытые резервы) также должно быть облагаемо налогом для рабочей комнаты. Оно определяется как рыночная стоимость минус балансовая стоимость.
Так что ваше рассмотрение и расчет по рыночной стоимости является соответствующим.
В вашем примере не применяется следующее "спасательное положение", но обратите внимание на § 8 EStDV (земельные участки, используемые собственником предприятия, небольшой стоимости)
Если годовая рыночная стоимость рабочей комнаты (земельного участка/здания) не превышает 20 500 евро И (кумулятивно!!)
площадь рабочей комнаты менее 20% от общей площади, то у вас будет право выбора не рассматривать эту РК как актив предприятия. Если дом/квартира находится в совместной собственности, это относится только к половинному долевому участию. Теоретически этот расчет пришлось бы проводить каждый год и проверять.
2) Оценка
Для определения рыночной стоимости налоговая служба будет использовать процедуры, упоминаемые в законах об оценке имущества (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren в зависимости от типа недвижимости).
В вашем примере вы представили своего рода метод оценки по доходам.
Однако он также может быть получен из недавних продаж в этом районе. Для упрощения я бы сначала попробовал оценить приблизительную рыночную стоимость (оценочный совет, агент по недвижимости). Если при грубом расчете возникнут затруднения с увеличением стоимости, возможно, стоит попытаться получить "краткое заключение" агента по недвижимости. Параллельно можно проанализировать соответствующий метод оценки (см. выше).
Если налоговая служба вмешивается в этот случай и есть значительные налоги к взиманию, она обязательно проверит заключение агента по недвижимости и выполнит собственный расчет (см. выше методы). Поэтому имеет смысл
