Vorweggenommener Werbungskostenabzug vor dem Immobilienerwerb

Ich plane, Anfang 2015 ein Haus mit 3 Wohnungen zu kaufen, und alle 3 Wohnungen zu vermieten.

Fragen:
1) Wäre es möglich, Werkzeuge und Materialien für in 2015 geplante Instandhaltungsmaßnahmen noch in diesem Jahr einzukaufen, um über die EkSt.-Erklärung 2014 im Rahmen vorweggenommener Werbungskosten aus V&V meine Steuerlast für 2014 zu verringern - oder geht das erst, wenn ich tatsächlich Eigentümer der Immobilie bin? Die Einkunftserzielungsabsicht ist definitiv vorhanden. Auch ein Mietinteressent ist bereits da. Ich könnte mir vorstellen, dass das FA den Abzug mit der Begründung verweigert, ich könne Werkzeug und Material in 2014 noch gar nicht verwenden.

Falls es geht: mit welchen rechtssicheren Argumenten kann ich den vorweggenommenen Werbungskostenabzug ggü. dem FA darlegen.

Falls es nicht geht: wäre es möglich, die geplanten Ausgaben im Rahmen eines Investitionsabzugsbetrags teilweise nach 2014 vorzuziehen?

2) Wenn eine der Wohnungen an meine Lebensgefährtin (nicht verheiratet) vermietet wird (die anderen beiden Wohnungen werden fremdvermietet), ich aber selbst mit ihr in diese Wohnung einziehe, kann ich dann auch für diese Wohnung Werbungskosten aus V&V geltend machen? Der Mietvertrag läuft ja so gesehen auf meine Partnerin.

Vielen Dank im voraus.