Spekulationssteuer

Sehr geehrter Herr Steuerberater,
Ich komme aus Italien und wohne seit über 10 Jahren in Deutschland. Hier in Deutschland habe ich meinen Studium abgeschlossen und meine Selbständigkeit vor ca. 8 Jahren gegründet.



Seit Januar 2012 bin ich Eigentümer einer Eigentumswohnung in Berlin, wo ich seitdem offiziell wohnangemeldet bin und auch tatsächlich wohne. Da ich aber beruflich oft unterwegs bin, habe ich bis Mitte 2016 meine Wohnung gelegentlich für Leute die beruflich nach Berlin kamen durch AirBnB auf Wochen/Monaten -basis (2 bis 12 Wochen per Vermietung) vermietet. Nach dem § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG hab ich am 15.07.2014 bei dem Bezirksamt meine Wohnung als Ferienwohnung gemeldet, wodurch die Zweckentfremdung bis dem 30.4.2016 geduldet wurde. Alle Einnahmen durch die Vermietung hab ich immer regelrecht in meine Steuererklärung versteuert. Nachfolgend, im Sommer 2016, hab ich wieder bei dem Bezirksamt, durch eine Selbsterklärung, erklärt daß meine Wohnung wieder ausschließlich zur Selbstnutzung diente. Die Erklärung wurde von Bezirksamt akzeptiert und den Verfahren wegen Verdacht auf zweckfremde Nutzung eingestellt. Seit Mitte 2016 hab ich tatsächlich nie wieder vermietet und nur selber da gewohnt.



Ein weiteres Aspekt ist daß ich, mit der Absicht wieder irgendwann zurückzukehren, schon seit 2015 einen Wohnsitz in Italien bei den Italienischen Behörden wieder angemeldet habe, wenn auch nur “formal” und bei der Adresse wo meine Mutter wohnt. Außer ein Italienisches Bankkonto - erst in 2018 eröffnet - , besitze ich gar nichts in Italien (keine Eigentumswohnung, keine LKW, keine Telefon/Strom/usw Rechnungen). Immerhin muß es auch gesagt werden, daß ich freiberuflich inzwischen fast ausschließlich für Italienische Kunden arbeite. Alle regelrecht in Deutschland versteuert.


Auch aus dem obengenannten Grund daß ich mittlerweile hauptsächlich für Italienische Kunden arbeite, bin ich gerade dabei meine Eigentumswohnung in ein paar Wochen (Februar 2019) zu veräußern, meine Deutsche Selbständigkeit zu beenden und zurück nach Italien zu ziehen. Und die Frage der Spekulationssteuer (bzw. Steuer auf Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien) stellt sich. Obwohl ich mich ziemlich akribisch darüber informiert habe, bleiben einige Zweifel die ich unbedingt vor dem Verkauf los werden will.


Mir ist es bekannt, daß nach Gesetz theoretisch ein 10-Jahren-Frist vom Hauskauf gibt, um steuerfrei verkaufen zu können. Mir ist aber auch bekannt, daß um steuerfrei zu verkaufen, reicht es auch wenn im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren die Eigentumswohnung ausschließlich eigengenutzt wurde (https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/spekulationssteuer). Da dieses hier mein Fall ist, gehe ich davon aus, daß ich doch keine Spekulationssteuer bezahlen soll.



Nichtsdestotrotz, da ich weiß, daß das FA ziemlich unberechenbar ist und ich auf gar keinen Fall die Spekulationssteuer erst bezahlen und dann zurücklagen möchte, stellt sich Die Frage, wie in der Praxis das FA in dieser Gelegenheit sich verhält und wie das gesamte Prozedere aussieht.




Darüber hinaus möchte ich die folgende SPEZIFISCHE Fragen beantwortet haben. Ich weise ausdrücklich daraufhin, daß jede Antwort separat und spezifisch auf jede Einzelne Frage gerichtet sein soll. 




1) In der Praxis, auf der Basis von welchen konkreten Grundlagen oder Unterlagen beurteilt das FA ob ein Hausverkauf spekulationssteuerpflichtig ist oder nicht (z.B. Selbsterklärung des Verkäufers oder Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung in den letzten Einkommensteuererklärungen)?

1a) Könnte meine Selbstanzeige über der Nutzung meiner ETW als Ferienwohnung ein Grund sein, den Vorgang als Spekulationssteuerpflichtig zu beurteilen obwohl ich in 2016 die Eigennutzung erklärt habe? Wenn ja, aufgrund welche Bestimmungen?

1b) Könnte mein Italienischer Wohnsitz seit 2015 ein Grund sein, den Vorgang als Spekulationssteuerpflichtig zu beurteilen? Wenn ja, aufgrund welche Bestimmungen?





2) Sollte das FA den Vorgang doch als steuerpflichtig beurteilen, wie könnte ich mich gegen die Entscheidung währen?

2a) Wäre dann der Beweislast auf mich oder auf das FA?

2b) Was für Beweise daß ich tatsächlich die Wohnung seit 2016 nur selbstgenutzt habe (z.B. würden Strom/Rundfunkgebühr Rechnungen auf meine Name reichen oder Zeuge oder was noch?) wären dann akzeptabel?