EKst-pflicht von Immo bei Verkauf und renov-aufwand 3 Jahr v. Verkauf

Situaation:

1995 Kauf ins Privatvermögen 1 vermietetes 3-Fam-Wohnhaus inkl.1 kleines Büro (30 qm) mit 5 Garagen.
Weitervermietung aller Einheiten an bestehende und auch neue Mieter.
1998 Aufteilung in Teileigentum und Veräußerung von 2 freien Wohnungen jeweils mit 1 Garage.
Seit 1998 wurden die verbliebene EG-Wohnung und die Büro- einheit im Gartengeschoss(GG) und alle 3 Garagen durchgehend vermietet.
Einheit Im EG wurde 7-10/2009 renoviert und ausserdem 1 Terassenabgang zum Garten gebaut.
Seit 11/2009 ist die EG-Wohnung, wie alle anderen Einheiten/Garagen auch, durchgehend vermietet.
2012 plane ich nun, das Grundbuch des Büros, das im Moment 1 Garage beinhaltet von dieser Garage zu trennen (1 neues sep.Grundbuch für die 1 Garage).
2012 sollen dann im Anschluss daran die EG.Wohn. inkl. 1 Garage und die kleine Büroeinheit im GG , jetzt ohne Garage verkauft werden.
Nach meiner Ansicht müsste diese Vorgehensweise komplett Ekst- steuerfrei sein, obwohl das EG noch im 2. Halbjahr 2009 renoviert worden war und diese Erhaltungsaufwendungen abgesetzt worden waren. ( Es gibt hier wohl auch die Möglichkeit der Steuerpflicht dann, wenn die Ren-aufwendungen zeitnah vor dem Verkauf erfolgen.
Wie lang ist diese Frist bzw. ist das bereits erledigt, wenn die Renov-aufwendungen im Herbst 2009 gewesen waren?
Als Nebeninformation.
meine letzten privaten Immobilienverkäufe waren in 2005 2 Wohnungen und 1 Wohnung in 2006. Das FA war hier nicht von gewerblichem Grundstückshandel ausgegangen.
Davon gehee ich nun auch in dem geplanten Fall aus.
Stimmt das?
DANKE im Voraus für die Beantwortung. mfG