Срок спекуляции недвижимостью и характеристики собственного использования
Июль 8, 2019 | 30,00 EUR | отвечено Dipl.-Kfm. Frank-Olaf Illiges
Уважаемые дамы и господа,
У меня есть вопрос о сроке спекуляции при самостоятельно используемой инвестиционной недвижимости (квартире).
Обстоятельства
02.12.2009 года я купил квартиру (дата нотариального оформления). Запись в кадастре была произведена 19.02.2010 года. С момента покупки квартира никогда не арендовалась, однако из-за семейных обстоятельств я провожу более 90% своего времени с семьей. Дом моей семьи, где я также прописан, находится в том же районе (тот же налоговый офис). Из-за хороших рыночных цен я теперь думаю о продаже этой квартиры.
Вопрос
По моим текущим знаниям, согласно § 23 Налогового кодекса, продажа исключительно самостоятельно используемой недвижимости освобождена от налога, или же освобождается от налога, если она была использована исключительно самостоятельно в году продажи и в двух предшествующих годах. Может ли налоговая служба отказать мне в освобождении от налога при продаже, поскольку я не прописан в квартире или практически не проживаю в ней (потребление энергии ограничивается почти только общими расходами)? Если да, то будет ли 02.12.2009 года (нотариальное оформление), что, по моим текущим знаниям, является определяющим сроком, или же определяющей будет запись в кадастре?
Можете ли вы, пожалуйста, указать источники, на которые я могу ссылаться в случае возможных проблем с налоговой службой, когда будете отвечать на мой вопрос.
Заранее спасибо!
Уважаемый спрашивающий,
Благодарим Вас за обращение, на которое я с удовольствием и с учетом Вашего вклада и правил этой платформы отвечу.
Термин «использование для собственного проживания» предполагает только то, что недвижимость пригодна для проживания и фактически заселена налогоплательщиком (BFH IX R 37/16 от 27.6.17, BStBl II 17, 1192). Использование для проживания означает проживание. Проживание в квартире отличается от временных (посещения) пребываний. Обычно это означает ведение самостоятельного домашнего хозяйства, определенную обустроенность и, вероятно, определенную продолжительность пребывания. Просто иметь квартиру без фактического использования не может быть признано как проживание. Налогоплательщик обычно должен сам (т. е. лично) проживать в квартире. Совместное использование членами семьи или третьими лицами не вредно, пока налогоплательщику остается возможность вести самостоятельное домашнее хозяйство (см. Письмо Минфина от 5.10.00, BStBl I 00, 1383 п. 22).
Квартира считается использованной для личного проживания, даже если налогоплательщик временно в ней проживает, при условии, что в остальное время она ему доступна в качестве жилья (BFH IX R 37/16 от 27.6.17, BStBl II 17, 1192). Использование «для собственного проживания» не требует использования как основного жилья, и не обязательно, чтобы там находился центр личной и семейной жизни. Поэтому налогоплательщик может одновременно использовать несколько зданий для собственного проживания. Существенно не является временной продолжительность фактического проживания, при условии его наличия (см. Все BFH IX R 37/16 от 27.6.17 BStBl II 17, 1192 с др.).
Срок удержания начинается с истечения дня заключения обязательной сделки по приобретению (отчуждению) недвижимости (пост. практ., напр. BFH VIII R 16/83 от 13.12.83, BStBl II 84, 311; см. п. 97 и 121).
Т.е. срок удержания начинается в день оформления покупки квартиры и заканчивается в день оформления продажи квартиры. Исключение состоит в том, что права и обязанности по квартире могут переходить раньше.
С уважением,
Дипломированный экономист Франк-Олаф Иллигес
Налоговый консультант
Ringstraße 98
33378 Rheda-Wiedenbrück
Телефон: 05242/4055666
Факс: 05242/4055677
Электронная почта: office@illiges-steuerberatung.de
Интернет: www.illiges-steuerberatung.de
