Privater Kredit über Vermietung und Verpachtung

Question

Situation:
Ich habe Einkünfte aus
- nicht selbstständiger Arbeit und 
- Vermietung und Verpachtung.

Sachverhalt: 	Ich möchte einen Kredit für ein &bdquo;Privates Haus&ldquo; über meine Einkünfte aus 
Vermietung und Verpachtung laufen lassen.

		Kredit: 150.000,00
		
		2010 Vermietung und Verpachtung
Einnahmen: 200.000,00
		Werbungkosten: 100.000,00
		Gewinn: 100.000,00

		2011 Vermietung und Verpachtung
Einnahmen: 200.000,00
		Werbungkosten: 150.000,00
		Gewinn: 50.000,00

		2012 Vermietung und Verpachtung (geplant)
Einnahmen: 200.000,00
		Werbungkosten: 150.000,00
		Gewinn: 50.000,00

		Ein &bdquo;Zwei-Konten-Modell&ldquo; ist nicht möglich.
		Wie kann ich den Kredit auf die Vermietung  laufen lassen?

Michael Herrmann · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Schuldzinsen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau eines Mietobjekts, mit dessen Aus-, An- oder Umbau sowie mit laufenden Renovierungs- und Unterhaltungskosten sind  Kosten der Geldbeschaffung. Solche Finanzierungskosten sind bei vermieteten Gebäuden in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.
 
Falls Ihre vermietete Immobilie mit einer Hypotheken- oder Grundschuld belastet ist und das Darlehen für private Zwecke verwendet wird, z. B. zur Finanzierung einer selbst genutzten Wohnung, sind die Schuldzinsen und Kreditkosten steuerlich nicht absetzbar.

Es kommt folglich auf den ausreichenden Veranlassungs- und Zurechnungszusammenhang der finanzierten Aufwendungen mit den Mieteinkünften an.

Das angesprochen Zwei-Konten-Modell dient dazu bei Darlehen, die sowohl privat als auch einkünftebezogenen Aufwand finanzieren, eine eindeutige Trennung darzustellen. Diese Trennung ist Voraussetzung für die Anerkennung durch das Finanzamt.

Im dargestellten Sachverhalt ist solcher einkunftsbezogener Aufwand, der zu finanzieren wäre, nicht erkennbar. Sie könnten zwar beispielsweise die laufenden Kosten finanzieren, dürften das Geld aus der Darlehensauszahlung jedoch nicht privat verwenden. Zudem ist kritisch zu sehen, dass die Mieteinnahmen zur Finnazaierungder Mietaufwendungen ausreichen.  

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

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