Transaction de vente privée de terrains et de biens immobiliers par héritage
Février 22, 2014 | 30,00 EUR | répondu par Ekrem Uyulur
Voici la situation :
En 1997, ma grand-mère a transféré à mon père une maison d'habitation et deux terrains agricoles (sous réserve d'usufruit). Ma grand-mère est décédée en août 2003.
Mon père est ensuite décédé en juillet 2010, après avoir lui-même vécu dans la maison pendant plus de deux ans. En tant qu'héritiers, ma mère, séparée de lui, a hérité pour moitié, ma demi-sœur paternelle et moi-même avons hérité chacun pour un quart.
En avril 2011, ma mère est également décédée, de sorte que la part de ma mère m'est revenu pour moitié et pour l'autre moitié à mon demi-frère maternel.
Nous avons vendu les terrains en novembre 2012 et la maison en juin 2013 (terrains pour un total de 45 000 € / 50 000 € pour la maison en ruine). Nous avons dû débourser environ 10 000 € pour payer les dettes impayées aux créanciers, afin de régler les inscriptions au cadastre (je ne sais pas si ces dépenses sont importantes).
Je viens d'être invité par l'administration fiscale à faire ma déclaration d'impôts. Je veux bien sûr éviter toute erreur.
J'ai déjà étudié la situation juridique concernant l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu (transactions immobilières privées). Autant que je le comprends, avant le décès de ma mère, il n'y avait pas d'obligation fiscale en cas de vente éventuelle, car mon père avait hérité de la maison il y a plus de 10 ans (gratuitement) et l'avait lui-même occupée pendant plus de deux ans.
Qu'en est-il maintenant avec le décès de ma mère ? Après tout, elle n'y a jamais vécu elle-même, et elle n'a pas non plus possédé la propriété pendant plus de 10 ans.
Questions :
1. Dois-je maintenant payer des impôts sur la part qu'elle m'a léguée (c'est-à-dire le produit des ventes mentionnées ci-dessus) ? Ou est-ce que l'héritage présent implique également l'acquisition gratuite et la reprise de la position juridique du prédécesseur (mon père) ?
2. Même si je n'ai pas à payer d'impôts, dois-je quand même expliquer la situation à l'administration fiscale ou dois-je simplement ne pas faire de déclaration de vente dans ma déclaration d'impôts ?
J'espère avoir formulé clairement la question. En cas de doute, n'hésitez pas à me poser des questions.
Cher demandeur,
Dans le cadre de la consultation initiale, je réponds à votre question comme suit :
Concernant le point 1) Pour qu'une vente de terrain provenant du patrimoine privé soit soumise à l'impôt, il ne doit pas s'écouler plus de 10 ans entre l'acquisition et la vente (la date des actes notariés est importante). En cas d'acquisition à titre gratuit (dans votre cas, l'héritage), la date d'acquisition du prédécesseur est considérée comme le moment d'acquisition déterminant.
En ce qui concerne la part d'héritage de votre père, vous avez correctement constaté que 10 ans se sont déjà écoulés, puisque votre père était le prédécesseur et a acquis la maison en 1997. Que son acquisition ait été à titre onéreux ou gratuit, cela ne change pas le résultat dans ce cas.
Cependant, la part d'héritage de votre mère est également exonérée d'impôts. Votre mère a également hérité de parts de terrains de votre père. Ainsi, pour votre mère, la date d'acquisition est celle du prédécesseur, à savoir votre père (1997). Le transfert ultérieur par voie de succession gratuitement à vous ne change rien à cette date. Pour vous également, la date d'acquisition est la même que celle de votre mère, à savoir 1997.
Veuillez noter que les explications ci-dessus s'appliquent uniquement si les terrains ou les bâtiments étaient dans le patrimoine privé ; également dans le patrimoine privé du défunt. Une utilisation à des fins commerciales, professionnelles ou agricoles aurait des conséquences fiscales différentes.
La seule location ou mise en fermage des terres agricoles à un tiers est sans incidence. Cependant, l'utilisation agricole personnelle par le défunt ou les héritiers est évaluée fiscalement de manière différente. Si tel est le cas, le cas devrait être examiné séparément.
En ce qui concerne le point 2) En général, le service des impôts reçoit une déclaration de cession du tribunal de grande instance qui tient le registre foncier. Si vous ne le déclarez pas dans votre déclaration de revenus, vous recevrez probablement une demande de renseignements du service des impôts. Je vous recommande donc de le déclarer dès le départ. Pour cela, vous devez indiquer (de préférence sur une feuille séparée) la part de votre produit de vente, diminuée des coûts d'acquisition proportionnels du défunt et des coûts de cession proportionnels, le cas échéant. Le remboursement des dettes ne peut pas être considéré comme des coûts de cession ; cependant, des intérêts/dédommagements anticipés sur ces dettes peuvent l'être.
Il est également important de mentionner dans votre déclaration de revenus quand les terrains ont été acquis par les prédécesseurs et quand la cession a eu lieu. En raison du dépassement du délai de "spéculation", un gain de cession de 0,00 EUR est obtenu. Ce montant est inscrit dans l'annexe SO. Les dates d'acquisition doivent éventuellement être prouvées.
J'espère que cette réponse vous a aidé.
Je reste à votre disposition pour toute question éventuelle.
Cordialement,
Conseiller fiscal
Ekrem Uyulur
