Comment puis-je résilier le bail du locataire de la meilleure manière possible?
Août 9, 2009 | 35,00 EUR | répondu par Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Bonjour bonjour,
nous avons l'intention de démolir la maison des parents âgée de 158 ans car les coûts de rénovation sont trop élevés. Nous voulons construire une nouvelle maison dans un autre endroit et avons demandé à notre entrepreneur ce que nous devrions faire avec l'ancien bâtiment, car il n'y a pas d'acheteur. Il souhaite en faire trois parcelles et projeter des maisons. Maintenant, notre problème principal :
Nous avons encore des locataires dans la maison depuis 8 ans et nous ne les avons pas encore congédiés, car nous avions l'intention de vendre la propriété et ne nous sommes pas encore penchés sur la démolition. Comment pouvons-nous régler malgré tout pour qu'ils soient partis à la fin de l'année, et comment une résiliation doit-elle être formulée ?
Merci beaucoup pour vos réponses aux questions !!!
Cordialement,
Andreas Fritschy
Cher demandeur,
Tout d'abord, merci pour votre demande !
Je voudrais maintenant prendre position en considérant votre description des faits ainsi que votre engagement pour votre question comme suit :
D'après votre description, il s'agit d'un bail d'habitation à durée indéterminée. La résiliation par vous en tant que propriétaire n'est possible que dans des conditions très strictes.
La loi reconnaît trois cas dans lesquels un propriétaire est autorisé à résilier :
• Besoin personnel
• Empêchement d'une valorisation économique adéquate ou
• Violations graves du contrat de location par les locataires
D'après votre description des faits, ni le besoin personnel (c'est-à-dire que vous devez déménager dans les locaux occupés par les locataires) ni les violations du contrat de location par les locataires (par exemple, des retards répétés dans le paiement du loyer, etc.) ne sont présents.
Reste donc la question de la valorisation économique adéquate du bien loué.
L'intention du propriétaire de démolir la maison et l'appartement ne constitue pas automatiquement un motif de résiliation pour une telle résiliation dite de valorisation. Ainsi, la démolition devrait servir à construire un bien immobilier plus rentable à cet endroit, pour lequel des revenus locatifs beaucoup plus élevés pourraient être obtenus (par exemple, des bureaux ou similaires). Cependant, les mêmes exigences strictes s'appliquent aux plans de démolition qu'aux plans de vente ou de rénovation.
Ainsi, pour une résiliation valable, le propriétaire doit démontrer que la rénovation est économiquement justifiée et que pour cela, il est nécessaire de libérer l'ensemble du bien loué, éventuellement aussi un appartement spécifique.
Ainsi, un motif de démolition pourrait par exemple être une structure du bâtiment délabrée qui ne peut plus être restaurée de manière raisonnable.
Il convient également de noter qu'en règle générale, une résiliation est exclue si le mauvais état du bâtiment a été causé par le propriétaire en ne réalisant aucun travail d'amélioration ou de conservation dans le passé.
Cette question ne peut malheureusement pas être résolue sur la base des informations que vous avez fournies.
En fin de compte, le point crucial qui empêche une résiliation de valorisation est que vous n'avez pas l'intention de construire sur le site de la démolition (future), mais dans un autre endroit. Il ne s'agit donc pas de la valorisation économique de CE terrain, de sorte qu'une résiliation de valorisation, du moins pour justifier la démolition dans la situation actuelle, est malheureusement exclue.
J'espère vous avoir offert une première orientation juridique et je vous souhaite beaucoup de succès et tout le meilleur !
Je voudrais également attirer votre attention sur ce qui suit :
Les informations juridiques que j'ai fournies sont basées exclusivement sur les informations que vous avez fournies. Ma réponse est simplement une première évaluation juridique des faits, qui ne peut pas remplacer une évaluation complète des faits. En effet, l'ajout ou l'omission d'informations pertinentes peut entraîner une évaluation juridique totalement différente.
J'espère que mes explications vous ont été utiles. N'hésitez pas à me contacter par e-mail ou via l'option de demande si vous avez des questions.
Je vous souhaite un agréable dimanche après-midi !
Cordialement
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, avocat
Heilsbergerstr. 16
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