Gewerbeanmeldung für gewerbliche Vermietung
April 15, 2010 | 25,00 EUR | beantwortet von Matthias Wander
Ich möchte mit meiner Frau als gemeinsame Eigentümer eine Wohnung als Büro an die Einzelunternehmung meiner Frau (Konstruktionsbüro) vermieten. Aufgrund der Sanierungkosten würde ich eine Vermietung mit Mehrwertsteuer bevorzugen, um die Mehrwertsteueranteile der Sanierungskosten erstattet zu bekommen.
Ist hierfür ein separates Gewerbe anzumelden und welche Gewerbeform kann ich hier wählen? Einzelunternehmung als Ehegemeinschaft?
Ist die Eigentumswohnung dann auch dem Betriebsvermögen zuzurechnen und ggfs bei Veräußerung als Einnahme zu versteuern?
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.
Rechtlich gesehen würden Sie und Ihre Frau das Büro als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermieten. Die GbR entsteht kraft Gesetz, wenn mindestens 2 Person beteiligt sind und keine weiteren Regelungen getroffen werden. Die Rechtsform Einzelunternehmung ist für 2 Beteiligte nicht möglich.
Lösung Umsatzsteuer:
Umsatzsteuerrechtlich ist die GbR mit der Vermietungstätigkeit Unternehmer. Die Anmeldung eines Gewerbes ist nicht erforderlich. Vermietung von Grundbesitz ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Es kann allerdings zur steuerpflicht optiert werden, wenn Ihre Frau mit dem Konstruktionsbüro umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Die Option erfolgt durch ausdrückliche Erklärung und den Ausweis der Umsatzsteuer im Mietvertrag.
Lösung Einkommensteuer:
Ertragsteuerrechtlich werden die (anteiligen) Vermietungseinkünfte für jeden Beteiligten getrennt bewertet.
Anteil Ehemann:
Sofern sich Ihr Anteil im Privatvermögen befindet, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Ihre Frau hat in der selben Höhe Betriebsausgaben. Die anteiligen Grundstückskosten werden bei Ihnen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Nach 10 Jahren ist eine steuerfreie Veräußerung des Grundstücks möglich.
Anteil Ehefrau:
Der Anteil Ihrer Frau stellt notwendiges Betriebsvermögen dar, wenn der Wert des anteiligen Grundstücks von nicht untergeordneter Bedeutung ist. Die anteiligen Mietzahlungen sind keine Betriebsausgaben, sondern Privatentnahmen. Auf der anderen Seite werden diese auch nicht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Die anteiligen Grundstückskosten sind als Betriebsausgaben im Betrieb Ihrer Frau zu erfassen. Da sich das anteilige Grundstück Ihrer Frau im Betriebsvermögen befindet, sind bei einem späteren Verkauf des Grundstück die stillen Reserven zu versteuern. Eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren ist nicht möglich.
Ich hoffe, ich konnte mit meinen Ausführungen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Wander
Steuerberater
