Vorabgewinn und USt. Immobilien GbR
Dezember 15, 2023 | 200,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben seit über 20 Jahren eine GbR für Vermietung und Verpachtung und vermieten umsatzsteuerpflichtig an eine gewerbliches Unternehmen an dem wir nicht beteiligt sind. Wir wollen nunmehr Grundstück und Gebäude verkaufen an ein anderes Unternehmen, das weiterhin gewerblich vermietet an den bisherigen Mieter.
Frage 1: Ist der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer zu berechnen ( der Käufer ist ebenfalls umsatzsteuerpflichtig) oder ist es umsatzsteuerfrei, weil Grunderwerbsteuer anfällt?
Frage 2: Die GbR hat 4 Gesellschafter mit jeweils 25%. Es fällt ein erheblicher Veräußerungsgewinn an. Ein Gesellschafter hat die Verkaufsverhandlungen geführt und soll dafür 30 T€ bekommen. Ist es möglich bei der Gewinnverteilung der GbR aus dem Veräußerungsgewinn einen Vorabgewinn für diesen Gesellschafter zu vereinbaren, der dann auch steuerfrei, wie der Veräußerungsgewinn aus der Immobilie sein wird?
Mit freundlichen Grüßen
Eberhard Ruoff
Guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage auf frag-einen.com!
Dazu möchte ich Ihnen gerne wie folgt antworten.
Grundsätzlich ist der Verkauf von Immobilien und Grundstücken nach § 4 Nr. 9 UStG umsatzsteuerbefreit. Nach § 9 UStG wäre ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung möglich (Option), wenn der Verkauf an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Das wäre hier der Fall, da der neue Eigentümer auch vermietet und damit Unternehmer im Sinne des UStG ist (Vermietungsumsätze). Eine Option macht immer dann Sinn, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf durch den bisherigen Eigentümer (die GbR) hohe Vorsteuerbeträge beansprucht wurden. Das kann z.B. bei größeren Reparaturen (z.B. Dach) der Fall sein. In dem Fall würde man durch die Option und den damit verbundenen steuerpflichtigen Verkauf verhindern, dass es zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG kommt. Denn verkauft man umsatzsteuerfrei, so wäre Vorsteuer anteilig zurück zu zahlen, soweit der 10-jährige Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG noch nicht abgelaufen ist. Für jeden Monat vor Ablauf der Frist wären es dann 1/120 der geltend gemachten Vorsteuer.
In Ihrem Fall liegt aber eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor ( § 1 Abs. 1a UStG). Die GbR veräußert hier das gesamte Vermietungsunternehmen an den anderen Eigentümer, der ebenfalls weiter vermieten wird. Da der Umsatz also nicht steuerbar ist im Sinne des UStG ist er weder steuerfrei noch kann hier auf die Steuerpflicht optiert werden. Daher die Empfehlung, das so im notariellen Verkaufsvertrag so festzuhalten, dass hier eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegt. Man kann hier im Kaufvertrag vorsorgen und für den Fall einer gegenteiligen Auffassung durch das Finanzamt die Option vereinbaren. Das macht aber nur Sinn, wenn es wie oben beschrieben in den letzten 10 Jahren (hohe) Vorsteuerbeträge für die Immobilie gab. In dem Fall übernimmt dann der Käufer das Berichtigungsrisiko, wenn er nach dem Kauf die Immobilie später doch nicht mehr ust-pflichtig vermietet.
Zu Frage 2:
Hier erfolgen 2 Geschäftsvorfälle: der erste ist der steuerfreie Verkauf der Immobilie. Dieser wäre für alle 4 Gesellschafter steuerfrei, weil nach § 23 EStG kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt und die Immobilie Privatvermögen ist. Der zweite Vorfall ist aber die Tätigkeit des Gesellschafters für die GbR. Diese wäre für ihn steuerpflichtig, weil es eine Vergütung für eine Tätigkeit ist, die nichts mit dem Verkauf zu tun hat. Da er ja auch zu 1/4 an der GbR und damit an der Immobilie beteiligt ist, steht ihm danach auch nur 1/4 am steuerfreien Gewinn zu. Dieser kann also nicht willkürlich verteilt werden. Es steht den anderen drei Gesellschaftern aber frei, ihm unabhängig von der Tätigkeit jeweils 10.000 EUR zu schenken (Freibetrag: 20.000 EUR innerhalb von 10 Jahren). Hier darf keine Gegenleistung erfolgen oder verlangt werden, damit hier Steuerfreiheit eintreten kann (...). Vielleicht hilft Ihnen der Hinweis so weiter.
Die Schenkung wäre dann nach § 30 ErbStG innerhalb von 3 Monaten nach Durchführung dem für die Schenkungsteuer zuständigem Finanzamt zu melden.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
