Steuern bei Investition in und Verkauf von Auslandsimmobilie
August 31, 2022 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Hallo,
ich habe eine steuerrechtliche Frage zum Thema Auslandsimmobilien.
Der Bruder meiner Frau, die gebürtige Ecuadorianerin ist, hat uns angeboten, ein gemeinsames Immobilienvorhaben durchzuführen. Der Plan: eine ältere Immobilie in Ecuador zu kaufen, diese komplett zu renovieren, dabei in mehrere Wohnungen zu unterteilen und dann anschließend mit Gewinn zu verkaufen. Wir würden einen größeren Teil des Kaufpreises und der Baukosten übernehmen, mein Schwager und seine Frau würden sich dagegen komplett um die Renovierung und den Verkauf kümmern. Wir überlegen, uns darauf einzulassen. Wir fragen uns allerdings, was das steuermäßig für uns bedeuten würde.
Im Augenblick diskutieren wir 2 Varianten:
1) Wir werden offiziell zusammen mit meinem Schwager Käufer der Immobilie, d.h. wir würden auch im Grundbuch eingetragen etc. Beim Verkauf der Immobilie würden wir dann einen Gewinn generieren, der zu gleichen Teilen aufgeteilt wird.
2) Wir geben einen Kredit an meinen Schwager. Nach Ende des Projekts zahlt uns mein Schwager den Kredit zurück plus den anteiligen Gewinn, der sich aus dem Verkauf ergeben hat.
Was für Steuern müssten wir bei beiden Varianten in Deutschland zahlen? Gäbe es noch weitere Varianten, wie das Geschäft abgewickelt werden könnte und die für uns steuerrechtlich Vorteile hätte?
Anmerkung: wir beide leben und arbeiten als Angestellte in Deutschland, sind also hier steuerpflichtig.
MfG
Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
Gerne gebe ich Ihnen im Rahmen einer Erstberatung folgende Rückmeldung. Bitte beachten Sie, dass hier auch vor dem Hintergrund des gewährten Honorars, von dem ich nur einen Anteil erhalte, keine voll umfassende Beratung erfolgen kann.
Aus deutscher Sicht würde es sich bei dem Kauf, Modernisierung, Aufteilung in Wohneigentum und Verkauf um einen gewerblichen Grundstückshandel handeln. Sie würde Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen. Diese werden nach DBA in Ecuador besteuert. Wahrscheinlich müssten Sie sich also hinsichtlich der Besteuerung dort sogar registrieren, was dann schon sehr aufwändig wäre (auch über die Rechtsform dort wäre nachzudenken). In Deutschland würden die Gewinne von der Besteuerung ausgenommen und dann dem Progressionsvorbehalt unterworfen werden. Dadurch erhöht sich Ihr persönlicher Steuersatz auf die deutschen Einkünfte (Einkünfte aus der Angestelltentätigkeit). Beispiel (rein fiktiv zur Veranschaulichung):
Einkommen vorher 100.000 EUR, Steuersatz 35% = 35.000 EUR Einkommensteuer
Progressionseinkünfte: 50.000 EUR
Steuersatz bei 150.000 EUR Einkommen: 40%
Anwendung des Steuersatzes auf das dt. Einkommen: 100.000 EUR x 40% = 40.000 EUR.
Die Steuer erhöht sich in Deutschland dann um 5.000 EUR. Zusätzlich entsteht aber wie gesagt auch eine Steuer in Ecuador, zu der ich Ihnen leider keine Infos geben kann.
Geben Sie nur ein Darlehen, so unterliegt die Verzinsung (Gewinnanteil) der Kapitalertragsteuer von 25%. Das wäre aus meiner Sicht die einfachste Variante, weil Sie dann in Ecuador keine Steuerpflichten haben. Liegt Ihr Steuersatz ggfs. unter 25%, so könnten Sie auch die Günstigerprüfung beantragen. Dann würde sogar mit weniger als 25% besteuert. Ob die Steuer insgesamt günstiger ist, kann ich Ihnen nicht sagen, denn dazu müsste man die konkrete Steuer in Ecuador kennen und auch für Sie insgesamt eine vollständige Prognoserechnung durchführen. Das ist hier aber nicht leistbar.
Andere Möglichkeiten mi einer wirtschaftlichen Betätigung halte ich persönlich für zu aufwändig. Es kommt natürlich auch darauf an, ob Sie dieses Modell nur einmalig durchführen oder ob es später ggfs. regelmäßig durchgeführt wird.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
