Immobilie von Schwiegereltern zum Marktpreis erwerben
März 22, 2011 | 100,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Guten Tag,
wir (Familie, verheiratet, 2 Kinder, beide berufstätig, gemeinsam zu versteuerndes Einkommen ca. 120.000€) möchten das Haus meiner Schwiegereltern (64572 Büttelborn, Hauptstraße 76, 2-Familienhaus, derzeit bewohnt von uns und den Schwiegereltern) zu einem günstigen, aber marktgängigen Preis (260.000€ von Sachverständigem geschätzt) erwerben. Die Schwiegereltern wollen noch ca. 3 Jahre dort wohnen und sich dann eine kleinere Eigentumswohnung erwerben. Wir werden vermutlich in den nächsten 2 Jahren dort ausziehen und das Haus komplett vermieten (1300€ Kaltmiete realistisch erzielbar).
Wir könnten das Haus theoretisch komplett durch Eigenkapital (150.000€) und eine private Hypothek (direkte monatliche Zahlung an die an die Schwiegereltern) ohne Bank finanzieren. Dies macht jedoch offensichtlich steuerlich keinen Sinn.
Wir suchen ein sinnvolles Finanzierungskonzept, um den Eltern die nötige Liquidität für eine kleinere Immobilie(150.000€ sofort) bereitstellen zu können und die Immobilie für uns möglichst günstig finanzieren zu können.
Da ich beruflich nach Kiel umziehen musste, wollen wir dort eine weitere Immobilie erwerben, die wir selbst bewohnen. Derzeit haben wir eine doppelte Haushaltsführung in Kiel und Büttelborn.
Wenn Sie uns ein konkretes Konzept erarbeiten könnnen, sind wir an Ihrer Dienstleistung gerne interessiert. Falls Sie hierzu weitere Informationen benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchenden,
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte:
Wenn Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, dann können Sie auch mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen als Werbungskosten abziehen und erzielen u.U. negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die mit Ihren anderen positiven Einkünften verrechnet werden und zu einer Einkommensteuerersparnis führen. Zu diesen Werbungskosten zählen auch die Schuldzinsen.
Wenn in dem Haus zwei Wohnungen enthalten sind, von denen eine Wohnung durch Sie selbst zu Wohnzwecken genutzt, die andere Wohnung von den Schwiegereltern im Rahmen eines Mietverhältnisses genutzt wird, dann erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und können die anteiligen Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten sowie auch andere Werbungskosten abziehen.
Dabei genügt es für den Werbungskostenabzug, dass die Schwiegereltern als Miete lediglich 75% der ortsüblichen Miete bezahlen. Dafür sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag mit den Schwiegereltern auf unbestimmte Zeit abschließen und dann das Mietverhältnis wie unter fremden Dritten durchführen. Dazu gehört, dass die Miete pünktlich und regelmässig gezahlt wird. Dies lässt sich am besten durch die Einrichtung eines Dauerauftrages erfüllen.
Wenn Sie so verfahren, werden entstehende Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich in vollem Umfang anerkannt.
Ob und wie weit Verluste anfallen, muss vor Abschluss eines Darlehens-und Mietvertrages und des Kaufvertrages durchgerechnet werden. Erst danach kann eine Entscheidung über die Vorgehensweise getroffen werden.
Wenn das ganze Haus später komplett fremd vermietet wird, sind die Werbungskosten einschl. der Schuldzinsen in vollem Umfang abzugsfähig, da die Selbstnutzung einer Wohnung weggefallen ist.
Um ein Konzept erarbeiten zu können, werden sicherlich weitere Angaben benötigt und sind weitere Berechnungen erforderlich. Sie können sich gerne unter meiner E-Mail-Adresse StillerStB@gmx.de mit mir in Verbindung setzen, damit die weitere Vorgehensweise besprochen werden kann.
Zunächst hoffe ich, Ihnen mit meinen Informationen geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
