Immobilienbesteuerung
April 29, 2010 | 25,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich bin deutscher Staatsbürger und habe auch in Deutschland meinen Hauptwohnsitz. Gegenwärtig arbeite ich in Österreich bin dort auch voll Steuerpflichtig (mehr als 183 Tage tätig im Land). 2009 zahle ich in Deutschland keine Steuern mehr, da ich keine geregelten Einkünfte dort momentan habe (vom Finanzamt befreit).
Ich interessiere mich für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland. Bei entsprechenden Kalkulationen mit dem Makler wird immer wieder auf mögliche Steuerersparnisse hingewiesen. Diese gelten aber nur wenn ich in Deutschland vollsteuerpflichtig bin nach meinem Verständnis. Dies wird in absehbarer Zeit wieder der Fall sein, aber gegenwärtig eben nicht. Meine Frage ist nun:
Wie würde sich ein Immobilienkauf auf Kredit (Beispiel 100.000 Euro) auf meine Steuerlast zwischen Österreich und Deutschland verteilen, wenn die Immobilie vermietet wird. Mir ist klar das ich in Deutschland damit wieder steuerpflichtig bin, aber wie geht das dann in meine österreichische Steuererklärung ein udn in welchem Unfang. Danke für eine Rückmeldung.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Wenn Sie eine Immobilie, die in Deutschland liegt vermieten, erzielen Sie in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Besteuerung erfolgt im Rahmen der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht im Sinne des § 1 EStG, da Sie in Deutschland einen Wohnsitz haben.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich als Unterschiedsbetrag zwischen den Mieteinnahmen und den Werbungskosten, hierzu gehören auch die Schuldzinsen.
Ist der Unterschiedsbetrag negativ, dann können Sie diesen Verlust vortragen auf spätere Jahre, wenn Sie in Deutschland wieder positive Einkünfte haben. Dieser Verlust mindert dann die Steuerlast.
In Österreich sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerfrei, werden aber, sofern die Einkünfte positiv sind, im Rahmen des Progressionsvorbehaltes dort berücksichtigt, d.h. positive deutsche Einkünfte erhöhen den Steuersatz auf die österreichischen Einkünfte.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl. Betriebswirt
