Wie kann ich dem Mieter bestmöglichst kündigen
August 9, 2009 | 35,00 EUR | beantwortet von Dr. Dr. Danjel-Philippe Newerla
Hallo guten Tag,
wir haben vor das 158 Jahre alte Elterhaus abzureißen da zu hohe Kosten für Sanierung... anfallen. Wir wollen neu bauen in einem anderen Ort und haben unserem Bauunternehmer grfagt, was wir mit dem alten Objekt machen sollen , es findet sich so kein Käufer. Er möchte 3 Plätze daraus machen und Häuser projezieren. Nun unser eigentliches Problem:
Wir haben noch Mieter im Haus, die bereits 8 Jahre drin sind und noch nicht gekündigt wurden von uns, da wir ja vorhatten das Objekt zu verkaufen und uns noch nicht mit einem Abriss beschäftigten. Wie können wir es trotzdem regeln, dass sie Ende Jahr schon raus sind und wie muß eine Kündigung formuliert werden?
Vielen Dank für die Beantwortung der FRagen!!!
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Fritschy
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!
Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes zu Ihrer Frage wie folgt Stellung nehmen:
Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis. Eine Kündigung durch Sie als Vermieter ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich.
Das Gesetz kennt drei Fälle, in denen ein Vermieter zur Kündigung berechtigt ist:
• Eigenbedarf
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder
• schwerwiegende Vertragsverletzungen der Mieter
Eigenbedarf (also dass Sie in die von den Mietern bewohnten Räumlichkeiten ziehen müssen) sowie Vertragspflichtverletzungen seitens der Mieter (etwa wiederholt verspätete Mietzinszahlung, etc.) liegen nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht vor.
Somit bliebe noch die Frage der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache.
Die Absicht des Vermieters, Haus und Wohnung abzureißen, liefert nicht automatisch einen Grund für eine solche sog. Verwertungskündigung. So müsste der Abriss dazu dienen, an der betreffenden Stelle eine werthaltiger e Immobilie zu errichten, für die sich z.B. wesentlich höhere Mieteinnahmen erzielen ließen (z.B. Büroräume oder dergleichen). Für Abrisspläne gelten aber die gleichen, strengen Anforderungen wie für Verkaufs- oder Sanierungspläne.
So muss der Vermieter für eine wirksame Kündigung darlegen können, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und dass hierfür die Räumung des gesamten Mietobjekts, evtl. auch einer bestimmten Wohnung erforderlich ist.
Somit käme als Grund für den Abriss zum Beispiel eine marode Bausubstanz in Frage, die sich mit vertretbaren Mitteln nicht mehr wiederherstellen lässt.
Zu bedenken ist zudem, dass eine Kündigung dann grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes dadurch verursacht hat, dass er in der Vergangenheit keinerlei Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat.
Diese Frage lässt sich anhand Ihrer Sachverhaltsangaben leider nicht klären.
Im Ergebnis ist aber der springende Punkt, der gegen eine Verwertungskündigung spricht, dass Sie nicht beabsichtigen auf der (zukünftigen) Abrißstelle zu bebauen, sondern in einem anderen Ort. Daher geht es auch nicht um die wirtschaftliche Verwertung DIESES Grundstücks, so dass eine Verwertungskündigung zumindest eine solche zur Begründung des Abrisses bei der gegebenen Sachlage, im Ergebnis leider ausgeschlossen
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.
Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagnachmittag!
Mit freundlichem Gruß
Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
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