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Verschwiegene Mietbedingung

April 9, 2011 | 50,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking

Verschwiegene Mietbedingung

Sehr geehrte Damen und Herren,

Mitte März haben ich und meine Lebensgefährtin zusammen mit einem Makler eine Wohnung besichtigte, die wir über das Internet fanden. Die Wohnung befindet sich ein einem Neubau, welcher noch vier weitere Wohnungen beinhaltet und bis Ende Mai fertiggestellt sein soll. Beziehbar ist das Objekt zum 1. des Folgemonats. Alle Wohnungen werden vom gleichen Makler im Auftrag eines Eigentümers beworben.

Beim Neubau handelt es sich um ein Energieeffizienzhaus 70, welches, so der Makler, eine funkgesteuerte Lüftungsanlage benötigt, um für eine ausreichende Lüftungszirkulation in den Räumlichkeiten zu sorgen, da das Haus aufgrund seiner Dämmung diese auf herkömmlichen Wege nicht zulasse. Jedes Zimmer mit einer nach außen grenzenden Wand – schließt bis auf das Gäste-WC und die Abstellkammer alle Zimmer ein - verfügt daher über ein kreisrundes, CD-großes Loch, in dem ein Ventilator in zeitlichen Abständen Luft rein bzw. nach außen leitet und so, ähnlich der Umluft-Funktion im PKW, die Luft im inneren umwälzt und mit Frischluft versetzt. Um einen ruhigen Schlaf zu gewährleisten ist zudem möglich, die Lüftung im Schlafzimmer über Nacht zu drosseln.

Das Objekt sagte uns soweit zu und Ende März traf man sich zusammen mit dem Makler beim Vermieter um einen Mietvertrag abzuschließen. Zum Mietvertrag sollten wir noch eine Zusatzvereinbarung unterschreiben, die als Anlage beilag. In dieser Vereinbarung stand u.a., dass Haustierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist usw. Ebenso stand darin, dass der Mieter insbesondere darauf hingewiesen wurde, die Lüftungsanleitung bzgl. der Wohnung zu beachten und dass ihm eine entsprechende Anleitung ausgehändigt wurde. Diese Anleitung würden wir laut Makler erst beim Bezug der Wohnung erhalten, da sie derzeit noch nicht vorläge. Abschließend stand in der Anlage der obligatorische Satz, dass der Mietvertrag erst gültig wird, wenn die Mietkaution hinterlegt wurde.

Aufgrund meiner Allergie hinsichtlich Gräser, Roggen und Beifuss (Pollenflug) fragte ich eine Woche nach Unterzeichnung des Mietervertrages beim Makler telefonisch nach, ob die Lüftungsanlagen einen Pollenfilter eingebaut hätten, da mir ein Bekannter aus der Baubranche riet, dies aufgrund der fehlenden Anleitung und der unmittelbaren Nähe zu Felder und Wiesen nochmals explizit nachzufragen. Da es sich hierbei angeblich nur um eine Soll-, nicht aber um eine Muss-Bestimmung handle und der ein oder andere aus Kostengründen diesen daher schlicht weglasse.

Der Makler teilte mir nach Rücksprache mit den beauftragten Sanitärunternehmen mit, dass genau dies hier der Fall ist und auf Pollenfilter verzichtet wurde. Entgegenkommender Weise würde er jedoch nochmals Rücksprache mit dem Sanitärunternehmen halten, welche Kosten bei einer nachträglichen Umrüstung anständen.

Nun zum meinen Fragen:

1. Muss die Kosten für diesen Umbau der Mieter tragen?

2. Wie ist der rechtliche Stand bzgl. der nicht ausgehändigten Lüftungsanleitung?

3. Kann ich innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung vom Mietvertrag zurücktreten, falls ich die Kosten selber in Form einer Komplettübernahme oder Mieterhöhung tragen soll?

4. In den Geschäftsbedingungen des Maklers, die auf der Rückseite der postalisch zugestellten Rechnung aufgelistet sind, steht, dass der Anspruch auf Provision bestehen bleibt, selbst wenn der zustande gekommene Vertrag aufgrund auflösender Bedingungen erlischt. Muss ich wirklich in solchen Fällen Provision zahlen, da uns diese Bedingungen vorher nicht bekannt waren und zu keiner Zeit etwas schriftlich mit dem Makler vereinbart wurde?

5. Obwohl im Internet die Wohnung mit 2.38 Monatskaltmieten veranschlagt wurde, rechnet der Makler die monatlichen Kosten für den, mit dem Vermieter extra vereinbarten, Tiefgaragen- und Außenstellplatz mit in die Monatskaltmiete mit ein. Ist das zulässig?

6. Die Vertragsunterzeichnung fand in der Firma des Vermieters statt. Im Mietvertrag stehen bei Vermieter lediglich die Namen des Vermieter-Ehepaars und die Telefonnummer der Empfangsdame, wobei bei Mieter Namen und eine explizite Adresse angegeben ist. Ist dieser Mietvertrag überhaupt gültig, da wir nicht mal wissen, an wen wir z.B. eine schriftliche Kündigung senden könnten?

Vielen Dank im Voraus.


P.S.: Vermieter betrachtet Objekt als Kapitalanlage und verlässt sich in jeglicher Hinsicht auf Makler.

Jan Wilking

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ob Sie den Umbau bezahlen müssen oder der Vermieter für die Kosten aufkommen muss, hängt davon ab, ob eine allergikertaugliche Lüftungsanlage zugesichert wurde bzw. sich aus den Vertragsverhandlungen oder sogar aus dem Vertrag das Vorhandensein einer solchen Lüftungsanlage ergibt. In diesem Fall wäre das fehlende Pollenfilter ein Sachmangel, den der Vermieter auf seine Kosten beseitigen müsste. Wenn es aber zulässig ist, dass eine solche Lüftung auch ohne Pollenfilter betrieben wird und bedeutet dies für den durchschnittlichen Mieter keine Gesundheitsgefährdung, stellt dies auch nicht automatisch einen Mietmangel dar. Wenn Sie bei den Verhandlungen also nicht auf Ihre Allergie hingewiesen haben und auch sonst keine Vereinbarungen diesbezüglich getroffen wurden, dürften Sie daher keinen Anspruch gegen den Vermieter auf einen Umbau haben.

Da Sie unterschrieben haben, dass ihnen die Anleitung ausgehändigt wurde, wird es auch schwer, hieraus einen Anspruch abzuleiten. Hier wäre es geschickter gewesen, den Passus erst zu unterschreiben, nachdem Sie die Anleitung tatsächlich erhalten haben.

Sie sind grundsätzlich an den geschlossenen Vertrag gebunden, ein 14-tägiges Widerrufsrecht dürfte Ihnen nicht zustehen, da Sie den Vertrag ja vor Ort geschlossen haben. Eventuell kommt eine Anfechtung des Vertrages wegen Irrtum oder arglistiger Täuschung in Betracht, z.B. wenn Ihnen der Makler das fehlende Pollenfilter vorsätzlich verschwiegen hat und dieses Verhalten aufgrund der engen Beziehungen dem Vermieter zuzurechnen wäre.

Ein Provisionsanspruch besteht nur, wenn der Makler von Ihnen mit der Vermittlung beauftragt worden ist. Demnach schulden Sie nach einer Vermittlung die Provision nur, wenn Sie sich zu der Übernahme in der bestimmten Höhe bereiterklärt haben.
Ist dies der Fall und kann der Vertrag nicht durch Anfechtung rückwirkend unwirksam gemacht werden, ist auch ein Vertragsschluss zustande gekommen und der Anspruch grundsätzlich entstanden. Dieser darf bis zu 2 Monatsmieten zzgl. MwSt. betragen, wobei nach überwiegender Ansicht die Miete für im Zusammenhang mit der Wohnung mitvermietete Garagen und Stellplätze mit einberechnet werden darf.
Allerdings stellt bereits die Erfüllung einer einzigen typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörigen Aufgabe durch den Wohnungsmakler, die auch nur geringe Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lässt, den Makler dem Verwalter gleich, dem ein Provisionsanspruch aus Wohnungsvermittlung verwehrt ist. Da Sie schreiben, dass der Vermieter sich in jeglicher Hinsicht auf den Makler verlässt, könnte hier ein Ansatzpunkt sein

Eine fehlende Anschrift macht den Vertrag leider nicht unwirksam. Es reicht aus, dass die Vertragpartner bestimmt bzw. bestimmbar sind, was hier der Fall sein dürfte.

Zusammenfassend:

Da es in Ihren Fall doch einige Angriffspunkte bezüglich des Mietvertrages und des Provisionsanspruchs geben könnte, die im Rahmen dieser Erstberatung nicht abschließend beurteilt werden können, kann Ihnen nur angeraten werden, umgehend einen spezialisierten Anwalt vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen