Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Es liegen in dieser Konstellation zwei steuerliche Sachverhalte vor.

Das ererbte Haus wird den drei Erben nach dem Erbanteil (offensichtlich je 1/3) zugerechnet. Dieser Erbanfall ist nach dem Erbschaftsteuerrecht zu versteuern. Wenn das Haus von den Eltern auf die Kinder übertragen wurde, besteht jeweils ein Freibetrag von 400.000 €. Erst wenn dieser Betrag pro Erbe überschritten wird, fällt Ebschaftsteuer an. Ich vermute anhand des Mietwertes, dass dies nicht der Fall ist.

Die Ausgleichszahlung an Sie kann Vermietungseinkünfte darstellen, wenn Sie weiterhin als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind. In diesem Fall müssten Sie den monatlichen Betrag voll versteuern und könnten eventuell von Ihnen mitgetragenen Hauskosten von den Einnahmen abziehen.

Die Ausgleichszahlung stellt eine Kaufpreiszahlung der Miterben für den übernommenen Hausanteil dar, wenn Sie nicht mehr Eigentum an dem Haus besitzen. In diesem Fall würde die monatliche Zahlung, ähnlich einem verzinsten Darlehen, teilweise Tilgungsleistungen auf den Hauswert und teilweise Zinsleistung für die Kaufpreisstundung darstellen.

Steuerlich relevant wären in diesem Fall die enthaltenen Zinsleistungen. Diese ergeben sich aus einer Berechnung anhand des Hauswertes, eines angenommenen Zinssatzes (z.B. 5% jährlich) und der sich ergebenden Laufzeit anhand der monatlichen Leistung von 500 €.

Da die Miterben als Mieter bzw. Käufer, die Mietkosten bzw. Zinsaufwendungen steuerlich nicht geltend machen können, sollte das Ziel der Gestaltung sein, sowenig steuerlichen Ertrag für Sie zu erlangen wie möglich. Dies ist in der Variante des Verkaufs über monatliche Zahlungen eher der Fall.

Sie sollten sich über die steuerlichen Folgen der Vermietung oder eines Verkaufs eingehend beraten lassen, da es zumindest für den Verkauf einige Ausgestaltungsmöglichkeiten gibt, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht detailiert genug dargestellt werden kann.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater

Nachfrage
Danke für die Hilfe.

Ich will meinen Anteil nicht verkaufen, muss dann wohl die Ausgleichszahlung versteuern.

Meine Geschwister haben die neue Idee, die von beiden gemeinsam genutzte 3. Wohnung als Messezimmer zu vermieten.
Sie rechnen mit 20 Tagen im Jahr.

Es gibt noch keinen Mietvertrag der Erbengemeinschaft mit den beiden Mietern ( Bruder, Schwester)nur mündliche Absprachen

Was kostet der Entwurf eines Mietvertrages in dem der Eigennutz des Hauses durch meine Geschwister mit der Option der " messezimmer " festgelegt wird. Unter Berücksichtigung, dass die Einnahmen des Messezimmers nur meinen Geschwistern zugeordnet wird.

Rückantwort
Der Entwurf eines Mietvertrages stellt eine Rechtsberatung dar, die ein Steuerberater nicht leisten darf. Ich kann Ihnen insoweit keine Auskunft erteilen.
Aus steuerlicher Sicht sind hierbei jedoch keine besonderen Ansprüche zustellen. Da es sich bei der Erbengemeinschaft um eine Personengesellschaft handelt, können die Einkünfte frei verteilt werden. Eine schriftliche Vereinbarung ist allerdings ratsam.

Mit freundlichen Grüßen Michael Herrmann, Steuerberater