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Grunderwerbsteuer Erbengemeinschaft

Gefragt am 02.07.2013
21:54 Uhr | Einsatz: € 50,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2750

 

Geschwister A und B besitzen ein Haus X und ein Grundstück Y in Erbengemeinschaft nach Tod des Vaters.

Die Erbengemeinschaft soll für das Haus X aufgelöst werden (A kauft von B dessen Hälfte), das Grundstück wollen beide zusammen weiter behalten.

Bitte prüfen, ob folgende geplante Vorgehensweise grundsteueroptimiert ist oder ob es eine bessere Variante gibt:

1. Die Erbengemeinschaft wird aufgelöst. A kauft von B beide Objekte. (Grundsteuerfrei nach §3 Abs 3?)

2. Anschließend kauft B von A die Hälfte des Grundstücks Y zurück. (grundsteuerpflichtig).

Das zuständige Finanzamt gab nach Rücksprache mit 3 verschiedenen Sachbearbeitern 3 unterschiedliche Auskünfte von \\\"alles in jedem Fall steuerpflichtig\\\" bis \\\"alles befreit\\\".

Fragesteller Fragesteller Gefragt am 02.07.2013
21:54 Uhr
StB Patrick Färber StB Patrick Färber Beantwortet am 02.07.2013
22:55 Uhr

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Beantwortet am 02.07.2013 22:55 Uhr | Einsatz: € 50,00 | Status: Beantwortet | Aufrufe: 2750

Antwort von StB Patrick Färber (Immobilienbesteuerung)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung, der Regeln des Forums und auf Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zumindest kann ich schon einmal sagen, dass ich keine 4. Meinung vertrete, da ja schon alle Meinungen existieren:-)

Es ist im Gesetzeswortlaut und der Kommentierung eindeutig, dass die im Rahmen einer (Teil-)auseinandersetzung erfolgte Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer befreit ist, § 3 Nr. 3 GrEStG. Es muss sich allerdings unbedingt
- bei beiden Häusern um Objekte handeln, die zum Nachlass des Vaters gehört haben
- und somit gesamthänderisch gebundenes Vermögen der Erbengemeinschaft handeln.
- um eine Verteilung im Rahmen eines notariellen (Teil)auseinandersetzungsvertrag handeln

Das bedeutet, daß die Objekte z.B. nicht vor dem Tod des Vaters im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen worden sein dürfen.

Solange die Erbengemeinschaft weiter besteht, und Nachlassgegenstände in mehreren Rechtsgeschäften einzeln auseinandergesetzt werden (wie hier nur Haus X, Haus Y soll ja auskunftsgemäß in der Erbengemeinschaft verbleiben), greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG. Insgesamt soll die mit dieser Vorschrift die Erbauseinandersetzung begünstigt werden bzw. Grundstücke, die zu einem Nachlass gehören, da die Erbengemeinschaft eine \"Zufallsgemeinschaft\" ist (oder sein kann).

Davon zu unterscheiden wären Übertragungen, die im Anschluss an die Erbauseinandersetzung stattfinden. Diese sind im Zweifel grunderwerbsteuerbar!

Auch zu beachten ist, dass eine Erbauseinandersetzung durch Umwandlung eines Nachlassobjekts vom Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum zum \"Verbrauch\" der Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 führt mit der Folge, daß anschliessende Übertragungen von Bruchteilen grunderwerbsteuerpflichtig werden.

Zusammengefasst heisst das:

Ihr o.g. Vorgang zu 1. ist tatsächlich grunderwerbsteuerfrei
Ihr Vorgang zu 2. wäre grunderwerbsteuerpflichtig.

Alternative:
Unklar bleibt, warum Sie die EG zunächst voll auflösen, damit § 3 Nr. 3 GrEStG \"verbraten\" und dann grunderwerbsteuerpflichtig \"zurückübertragen\". Da freut sich nur das Finanzamt, denn unter der von Ihnen gemachten Vorgabe, daß

- Haus X endgültig an B gehen soll (Teilauseinandersetzung von Nachlassgegenständen)
- und Grundstück Y in der Erbengemeinschaft als gesamthänderisch gebundenes Vermögen bleiben soll,

würde ich an Ihrer Stelle beim Notar eine notarielle Teilauseinandersetzung aufsetzen über Haus X = KEINE GRUNDERWERBSTEUER.

Wenn die Geschwister sich jemals entscheiden oder einigen, wer das Grundstück Y bekommt, dann kann die Erbengemeinschaft endgültig aufgelöst werden = ERNEUT bzw. IMMER NOCH GRUNDERWERBSTEUERFREI

Ein Hin-und Herübetragen erscheint nicht sinnvoll und löst auch im zweiten Schritt Grunderwerbsteuer aus.

Hinweis: Da B von A kauft, liegt einkommensteuerlich ein entgeltliches Anschaffungsgeschäft vor. B hat Anschaffungskosten und A ein Veräußerungserlös in gleicher Höhe. Für A ist daher ggf. die Spekulationsfrist (10 Jahre, § 23 EStG) zu prüfen, wobei hier der Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt des Vaters/Eltern entscheidend wäre....

Ich hoffe, Ihnen gefällt die Meinung so!

Einen schönen Abend wünscht
Patrick Färber
Steuerberater
patrickfaerber@arcor.de

Fragesteller Nachfrage des Fragestellers Nachgefragt am 03.07.2013 08:22 Uhr

Hallo Herr Färber,

herzlichen Dank für die umfassende und präzise Antwort. Ich hätte einen Kommentar und eine Nachfrage:

Kommentar:
Die in meiner Frage konstruierte Abwicklung war das Resultat einer Auskunft unseres Steuerberaters, wie folgt:
\"Die Übertragung eines Nachlasses durch Erbauseinandersetzung ist nur dann grunderwerbsteuerfrei, wenn mindestens ein Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheidet. Da die Erbengemeinschaft aus zwei Grundstücken besteht und sich nur über ein Grundstück auseinandergesetzt wird, bleibt die Erbengemeinschaft weiterhin bestehen. Durch die weiterbestehende Erbengemeinschaft unterliegt der Kauf der Grunderwerbsteuer.\"
(Weil ich das nicht glauben wollte, habe ich die Frage hier eingestellt).

Nachfrage:
Muss der Notarvertrag \"Teil-Auseinandersetzung\" betitelt sein oder reicht es, wenn im Text der Sachverhalt der Teilauseinandersetzung erläutert wird?

Viele Grüße
Ihr Fragesteller M.B.

StB Patrick Färber Rückantwort von StB Patrick Färber Beantwortet am 03.07.2013
20:12 Uhr

Hallo M.B.,

danke für Ihre Rückmeldung. Sie wollten uns hier also \"testen\"?:-)

Da es im Steuerrecht häufig so geworden ist, daß selten jemand absolut Recht hat, bin ich natürlich immer vorsichtig mit der \"Wahrheit\". Ich meine aber, daß nach dem Gesetzeswortlaut und der Kommentierung meine Lösung stimmen müsste. Vielleicht hat der Kollege beim Sachverhalt etwas anders interpretiert oder mir fehlt irgendein Sachverhaltshinweis?

Wenn Sie mir Ihre emailadresse geben, kann ich Ihnen als pdf 3 Seiten aus einem \"Standard-Kommentar\" zum GrEStG (der \"Boruttau\", 12. Auflage) zusenden, die meine These stützen. Vielleicht können Sie ja diese Fundstelle dem Kollegen weiterleiten ? Oder Sie nennen Ihrem Steuerberater die Fundstelle: Boruttau, 12. Auflage, zu § 3 GrEStG, Randnummern 327 ff, insbesondere aber Rn. 349.

Zu Ihrer Rückfrage:

Das ist eine eher rechtliche Frage, hierzu sollte der Notar etwas sagen könnten. Ich denke aber, dass der Notar das Kind sowieso \"Teilauseinandersetzung\" nennen würde. Diese \"Übung\" machen wir ja fürs Finanzamt, d.h. es wäre sicher von Vorteil, wenn es so betitelt würde. Wenn es sich aber zweifelsfrei aus dem Inhalt der Urkunde ergibt, müsste dies aber auf jeden Fall funktionieren.

In diesem Sinne einen schönen Abend

Patrick Färber
StB

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