Auslösen von Grunderwerbssteuer und/oder Spekulationsgewinn durch Übetragung einer Immobilie?

Sehr geehrte Damen und Herren,

Im Testament muss der Alleinerbe an die beiden Kinder des Erblassers wörtlich "ein Viertel des Vermögens übergeben".
Das Vermögen setzt sich aus Wertpapieren, Sparguthaben und Immobilien zusammen. Im Testament wird nicht festgelegt, wie das Vermächtnis erfüllt werden soll. Obwohl das Vermächtnis wertmäßig dem Pflichtteil (25%) entspricht, wird mit keinem Wort erwähnt, dass dass die beiden Kinder "enterbt" sind.
Der Alleinerbe und ein Kind haben sich darauf geeinigt das Vermächtnis teilweise durch die Übertragung einer Immobilie zu erfüllen, dessen Wert 25% nicht übersteigt.

Die Immobilie war seit mehr als 20 Jahren im Besitz des Erblassers, der Wert wurde durch einen staatlich geprüften, vereidigten Gutachter ermittelt.

Hierzu habe ich folgende Fragen:
1) Fällt bei der Übertragung der Immobilie Grunderwerbssteuer an? Bzw. kann man den notariellen Vertrag entsprechend gestalten, dass keine Grunderwerbssteuer anfällt?

2) Kann bei der Übertragung der Immobilie im Rahmen des Vermächtnisses ein zu versteuernder (privater) Veräusserungserlös für den Alleinerben entstehen?

Ich bitte um die Beantwortung bis spätestens Montag, 14.11.2011.

Vielen Dank