Frag einen Steuerberater

Sehr geehrter Ratsuchender,

herzlichen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung des gebotenen Honorars wie folgt beantworten möchte:

Sie erzielen für eine in Deutschland belegene Eigentumswohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und haben Ihren Wohnsitz in England (Resident-status).

1) Besteuerung in Deutschland

Nachdem Sie in Deutschland keinen Wohnsitz mehr haben, sind Sie mit bestimmten Einkünften in Deutschland trotzdem beschränkt steuerpflichtig.
Dies betrifft nach §49 (1) Nr. 6 EStG auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit.

Den resultierenden Verlust aus der Vermietung können Sie im Rahmen eines Verlustvortrages nach §10d EStG in späteren Jahren nutzen.

Achtung, grundsätzlich sollte über den Gesamtmietzeitraum im Regelfall ein Totalgewinn erzielt werden können.

2) Besteuerung in UK

In England können Sie ähnlich vorgehen. Hier zahlen Sie für das Einkommen aus Vermietung auch bei Auslandsimmobilien Income Tax.
Alle Auslandsvermietungen werden in Summe als eine einzelne Property erfasst.

Verluste können also zwischen verschiedenen ausländischen Vermietobjekten verrechnet werden, nicht aber mit Ihren britischen Vermietungen oder sonstigen britischen Einkünften z.B. aus selbständiger Tätigkeit. Einen resultierenden jährlichen Verlust aus Auslandsvermietungen können Sie ebenfalls in nachfolgende Jahre vortragen und dort nur mit Gewinnen aus Auslandsvermietungen verrechnen.

3) Vermeidung der Doppelbesteuerung

Gemäß Art. 6 des DBA mit Großbritannien können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen incl. der Vermietung nach dem Belegenheitsprinzip versteuert werden, dh in dem Staat, in dem die Wohnung liegt, d.h. Deutschland.

'Können' bedeutet an dieser Stelle, dass eine Besteuerung im Quellenstaat (= Deutschland) vollumfänglich erfolgt, wenn dies für die Einkunftsart grundsätzlich vorgesehen ist.

Parallel steht auch UK als Ihrem Wohnsitzstaat ein uneingeschränktes Besteuerungsrecht zu.
Es handelt es sich hierbei um eine "Schrankennorm mit offener Rechtsfolge" - schön, oder? ;-)

Deshalb wird in Art. 23 des DBA geregelt, dass die in Deutschland gezahlten Steuern bei der auf die Vermietung entfallenden britischen Steuern (Income Tax) angerechnet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen,

Manuela Ponikwar
Steuerberaterin
www.ponikwar.de

Nachfrage
Sehr geehrte Frau Ponikwar,

vielen Dank für Ihre Auskunft. Wenn ich Sie richtig verstehe, kann ich

a) die Verluste aus der deutschen Vermietung im Rahmen eines Verlustvortrages nach §10d EStG in späteren Jahren nutzen, also mit anderen deutschen Einkünften (egal welcher Art) anrechnen lassen. Das käme aber nur zum Tragen, wenn ich in absehbarer Zeit positive Einkünfte in Deutschland erziele. Dies ist aber - abgesehen von den nach Tilgung der Finanzierung und daher erst in ca. 15 Jahren zu erwartenden Gewinnen aus der Vermietung der ETW - erstmal nicht der Fall.
b) bei meiner Income Tax in England die Verluste aus meiner deutschen "Auslandsvermietung" nur mit Gewinnen aus anderen "Auslandsvermietungen" anrechnen lassen, also insbesondere nicht mit meinen britischen Einkünften aus selbständiger Tätigkeit. Da ich keine anderen "Auslandsvermietungen" habe, scheidet eine Anrechnung also wohl aus.

Habe ich Sie insoweit richtig verstanden ?

Besten Dank für Ihre Bestätigung.

Rückantwort
Leider ja.

zu a)
Allerdings hätte das Finanzamt ein grundsätzliches Problem, wenn Sie aufgrund der Finanzierungskosten erst in 15 Jahren Gewinne erwirtschaften. Grundsätzlich ist die Steuerpflicht als auch die Geltendmachung von Werbungskosten in Deutschland davon abhängig, dass Sie bei der Vermietung mit Überschusserzielungsabsicht handeln.

Es gibt zu diesem Thema eine Vielzahl ergangener Rechtsprechung und Verlautbarungen. Grundsätzlich wird aber bei einer dauerhaften Vermietung zu marktüblichen Preisen von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen.

Dies kann regelmäßig bei Vermietungen an Angehörige etc. nicht gegeben sein, wenn hier Wohnraum verbilligt überlassen wird.

Der Berechnungszeitraum über den man schlimmstenfalls eine Gesamtprognose vorlegen muss, ist hier 30 Jahre. Es wäre also fraglich, ob Sie bei 15-jährigen Verlusten einen Totalüberschuss noch erzielen können.

zu b)
Auch in UK können Sie die Verluste vortragen aber eben nur innerhalb der gleichen Zeile verrechnen.

Die Gewinnermittlung in UK weicht ggf. etwas von der deutschen ab. Bitte berücksichtigen Sie auch die abweichenden Steuerstichtage.

Da UK wesentlich "steuersymphatischer" ist als Deutschland gibt es jedes Jahr ein Property Rental Toolkit, welches Ihnen bei der Gewinnermittlung als Checkliste zur Seite steht. Sie sollten dieses von der Seite des HMRC beziehen können.

Schönen Gruß,

Manuela Ponikwar
Steuerberaterin
www.ponikwar.de