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Kategorie: Vertragsrecht

Frage: Immobilienkauf, Gewährleistung
Gefragt am 28.07.2011 17:31 Uhr \| Einsatz: € 25,00 \| Status: Beantwortet \| Aufrufe: 1032
Guten Tag, ich möchte eine kleines Haus (90m²) kaufen. Wir übernehmen Zubehör, wie z.b. elektrische Wandheizungen sowie eine Küche. Uns ist bei der Besichtigung mit dem Notar ein älterer Wasserfleck aufgefallen. Daraufhin wurde uns mitgeteilt, dass aufgrund Wassereintrittes das kellerlose Haus mittels einer Drainage vor einiger Zeit trockengelegt wurde. Es ist jetzt "absolut" trocken. Wie kann ich mich im Notarvertrag absichern, dass 1. das Zubehör funktioniert (z.B. die elektrische Heizungsanlage mit Thermostat über die Wintermonate im Einsatz seine Funktion beweisen kann) 2. das Haus wirklich trocken ist, also fachgerecht saniert wurde. (Absicherung so lang wie möglich) Mir liegt nun der Notarvertrag (vermutlich Standard-Zitate) zur Durchsicht vor. Hinsichtlich Haftung zitiere ich: "Im übrigen sind Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und auch wegen der mitverkauften beweglichen Gegenstände ausgeschlossen und zwar gleichgültig, ob solche bereits heute vorhanden oder bis zum Besitzübergang noch entstehen. Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der Verschlechterung geht somit ab sofort auf den Erwerber über. Die Gefahr von Brand-, Elementar- und Wasserschäden bleibt jedoch bis zum Besitzübergang beim Veräußerer. Bis dahin hat der Veräußerer die erforderliche Sorgfalt und die bisherige Verwendbarkeit des Vertragsgegenstandes sowie bestehende Sachversicherung aufrecht zu erhalten. Der Ausschluss von Rechten gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, außer bei Vorsatz des Veräußerers. Dem Erwerber stehen also insbesondere keinerlei Ansprüche wegen der Gründstücksgröße und Wohnfläche des Hauses, der Freiheit von altrechtlichen Dienstbarkeiten sowie Bodenbeschaffenheit, Zustand und Verwertbarkeit zu. Der Veräußerer versichert aber, dass ihm von wesentlichen Mängeln, die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind, altrechtlichen Dienstbarkeiten, Abstandsflächenübernahmen oder Belegungs- und Mietbindungen der sozialen Wohnraumforderung nichts bekannt ist." Zitat Ende. Welche Klausel könnte ich in den Notarvertrag einbringen, um diesen "käuferfreundlich" zu gestalten. Vielen Dank. MFG Weitere Fragen zum Thema "Vertragsrecht" lesen!

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Antwort
Beantwortet von Bernhard Müller (Profil ansehen) Sehr geehrter Fragesteller, um den Vertrag käuferfreundlicher zu gestalten müßte die von Ihnen zitierte Klausel aus dem Vertrag gestrichen und durch folgende Klausel ersetzt werden: „Der Verkäufer garantiert, dass das Haus trocken ist, die elektrische Heizungsanlage mit Thermostat funktioniert, ... (alles aufzählen was der Verkäufer sonst noch garantieren soll). Für den Fall, dass innerhalb von ... (eine Zahl einsetzen) Jahren ab Besitzübergang ein Mangel an einem der vorgenannten Gegenstände auftreten sollte, ist der Käufer berechtigt, diesen auf Kosten des Verkäufers beheben zu lassen. Zur Absicherung eventueller Mängelbeseitigungsansprüche des Käufers verbleibt für den o.g. Zeitraum ein Teil des Kaufpreises in Höhe von ... Euro auf einem Notarunderkonto. Sollte innerhalb der vorgenannten Zeit ein Mangel auftreten, ist der zur Beseitigung des Mangels erforderliche Betrag nach Vorlage der Rechnung vom Underkonto an den Käufer auszukehren. Der nach Ablauf der o.g. Zeit noch auf dem Underkonto verbleibende Betrag ist nebst Zinsen an den Verkäufer auszukehren." Allerdings besteht die Gefahr, dass der Verkäufer nicht mehr bereit ist, an Sie zu verkaufen, wenn Sie darauf bestehen, dass die von Ihnen zitierte Klausel durch eine käuferfreundliche Bestimmung ersetzt wird. Zumindest dürfte der Kaufpreis höher sein, wenn die von Ihnen zitierte Klausel durch eine käuferfreundliche Bestimmung ersetzt wird. Mit freundlichen Grüßen Bernhard Müller Rechtsanwalt Nachfrage Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Ob in der Realität der Verkäufer darauf eingeht, wage ich auch zu bezweifeln. Sollte er dies ablehnen, gibt es aus Ihrer Sicht eine andere Möglichkeit/Kompromiss, eine entstehenden Schaden geltend zu machen bzw. das Risiko entsprechend zu verteilen/mein Risiko zu veringern ? z.B. es im Kaufvertrag gar nicht zu erwähnen (der Verkäufer hat es ja Stand heute im Vertrag auch nicht erwähnt) und später, sollte wirklich etwas passieren, auf eine entsprechende Täuschung hinwirken ? Was wäre für uns das "kleinste Übel" ? Des weiteren habe ich gelesen, dass die Übertragung von Gewährleistungsansprüchen/Garantien gegenüber beteiligten Unternehmen vorteilhaft wäre. Ist dem wirklich so und worin liegt der Vorteil für mich ? Wie sollte so eine Formulierung lauten. Ich vermute aber, dass ich somit das volle Risiko eines Schadens vertraglich einkalkuliert habe und etwaige spätere Ansprüche vergeblich wären. Vielen Dank. MFG Rückantwort Sehr geehrter Fragesteller, eine andere Möglichkeit Ihr Risiko zu verringern sehe ich nicht. Um Ansprüche wegen Täuschung geltend zu machen, müssten Sie nachweisen, dass dem Verkäufer bei Abschluß des Kaufvertrags Mängel bekannt waren. An dieser Beweislast wird dies wahrscheinlich scheitern. Wenn der Verkäufer noch Ansprüche gegen Unternehmen hat, kann in den Vertrag geschrieben werden: Der Verkäufer tritt Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln, die er gegen Dritte hat, an den Käufer ab. Allerdings läßt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen, dass der Verkäufer überhaupt noch Ansprüche hat, die er an Sie abtreten könnte. Wenn keine durchsetzbaren Ansprüche des Verkäufers mehr bestehen, können auch keine übertragen werden. Mit freundlichen Grüßen Bernhard Müller Rechtsanwalt Weitere Fragen zum Thema "Vertragsrecht" lesen!

Antwort

Beantwortet von Bernhard Müller (Profil ansehen)

Sehr geehrter Fragesteller,

um den Vertrag käuferfreundlicher zu gestalten müßte die von Ihnen zitierte Klausel aus dem Vertrag gestrichen und durch folgende Klausel ersetzt werden:

„Der Verkäufer garantiert, dass das Haus trocken ist, die elektrische Heizungsanlage mit Thermostat funktioniert, ... (alles aufzählen was der Verkäufer sonst noch garantieren soll).
Für den Fall, dass innerhalb von ... (eine Zahl einsetzen) Jahren ab Besitzübergang ein Mangel an einem der vorgenannten Gegenstände auftreten sollte, ist der Käufer berechtigt, diesen auf Kosten des Verkäufers beheben zu lassen.
Zur Absicherung eventueller Mängelbeseitigungsansprüche des Käufers verbleibt für den o.g. Zeitraum ein Teil des Kaufpreises in Höhe von ... Euro auf einem Notarunderkonto.
Sollte innerhalb der vorgenannten Zeit ein Mangel auftreten, ist der zur Beseitigung des Mangels erforderliche Betrag nach Vorlage der Rechnung vom Underkonto an den Käufer auszukehren.

Der nach Ablauf der o.g. Zeit noch auf dem Underkonto verbleibende Betrag ist nebst Zinsen an den Verkäufer auszukehren."

Allerdings besteht die Gefahr, dass der Verkäufer nicht mehr bereit ist, an Sie zu verkaufen, wenn Sie darauf bestehen, dass die von Ihnen zitierte Klausel durch eine käuferfreundliche Bestimmung ersetzt wird.
Zumindest dürfte der Kaufpreis höher sein, wenn die von Ihnen zitierte Klausel durch eine käuferfreundliche Bestimmung ersetzt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Bernhard Müller Rechtsanwalt

Nachfrage
Vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Ob in der Realität der Verkäufer darauf eingeht, wage ich auch zu bezweifeln.
Sollte er dies ablehnen, gibt es aus Ihrer Sicht eine andere Möglichkeit/Kompromiss, eine entstehenden Schaden geltend zu machen bzw. das Risiko entsprechend zu verteilen/mein Risiko zu veringern ?
z.B. es im Kaufvertrag gar nicht zu erwähnen (der Verkäufer hat es ja Stand heute im Vertrag auch nicht erwähnt) und später, sollte wirklich etwas passieren, auf eine entsprechende Täuschung hinwirken ?
Was wäre für uns das "kleinste Übel" ?

Des weiteren habe ich gelesen, dass die Übertragung von Gewährleistungsansprüchen/Garantien gegenüber beteiligten Unternehmen vorteilhaft wäre. Ist dem wirklich so und worin liegt der Vorteil für mich ? Wie sollte so eine Formulierung lauten. Ich vermute aber, dass ich somit das volle Risiko eines Schadens vertraglich einkalkuliert habe und etwaige spätere Ansprüche vergeblich wären.

Vielen Dank.

MFG

Rückantwort
Sehr geehrter Fragesteller,

eine andere Möglichkeit Ihr Risiko zu verringern sehe ich nicht. Um Ansprüche wegen Täuschung geltend zu machen, müssten Sie nachweisen, dass dem Verkäufer bei Abschluß des Kaufvertrags Mängel bekannt waren.
An dieser Beweislast wird dies wahrscheinlich scheitern.

Wenn der Verkäufer noch Ansprüche gegen Unternehmen hat, kann in den Vertrag geschrieben werden:

Der Verkäufer tritt Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln, die er gegen Dritte hat, an den Käufer ab.

Allerdings läßt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen, dass der Verkäufer überhaupt noch Ansprüche hat, die er an Sie abtreten könnte.
Wenn keine durchsetzbaren Ansprüche des Verkäufers mehr bestehen, können auch keine übertragen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Bernhard Müller Rechtsanwalt

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