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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Bereits die Vereinbarung zwischen Ihnen und den Großeltern dürfte als Mietvertrag einzustufen sein. Hierbei kommt es nicht darauf an, wie die Parteien das Vertragsverhältnis bezeichnet haben. Kennzeichnend für das Vorliegen eines Mietvertrages ist, dass der Vermieter den Gebrauch einer Wohnung gegen Bezahlung eines Entgeltes dem Mieter überlässt. Dabei kann das Entgelt auch in der Erbringung von Dienstleistungen, der Übernahme der Betriebskosten oder in der Zahlung eines einmaligen Betrages bestehen.

Der Tod eines Vermieters löst weder auf der Seite des Mieters noch auf der Seite der Erben irgendwelche Sonderrechte aus. Stirbt der Vermieter, so wird das Mietverhältnis mit den Erben des Vermieters zu den gleichen Bedingungen fortgesetzt, § 1922 BGB. Wenn Ihr Vater also Erbe ist, ist er an Stelle Ihrer Großeltern als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Ein neuer Mietvertrag (der übrigens keiner bestimmten Form bedarf) ist hierdurch aber nicht zu Stande gekommen. Eine einseitige Anpassung der Miete ist daher nicht möglich. Vielmehr dürfte das Mietverlangen eine Änderungskündigung, also die Kündigung des bisherigen Vertragsverhältnisses und das Angebot auf einen neuen Mietvertrag darstellen, das Sie durch Zahlung der Miete und Weiterwohnen konkludent angenommen haben (ein Mietvertrag bedarf wie gesagt keiner bestimmten Form). Da keine speziellen Vereinbarungen getroffen wurden, gelten bezüglich dieses Mietverhältnisses die gesetzlichen Vorschriften zum Mietvertrag.

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Insofern ist er auch für Schäden verantwortlich, die aufgrund einer Nichtbeseitigung der Mängel entstehen. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie den Mangel nicht unverzüglich angezeigt haben und der Mangel dem Vermieter auch nicht aus anderer Quelle bereits bekannt war, § 536c BGB.

Zu den Vermieterpflichten gem. § 535 BGB gehören auch die regelmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen (Renovierungsarbeiten) gehören. Lediglich dann, wenn in einem Mietvertrag diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen wird, hat dieser diese Arbeiten auszuführen bzw. die Kosten dafür zu übernehmen. Dies bezieht sich jedoch lediglich auf solche Arbeiten, die typischerweise durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache anfallen. Sind dagegen Renovierungsarbeiten als Schadensersatz durchzuführen, weil der Mieter schuldhaft etwas beschädigt hat, hat er dem Vermieter/Eigentümer hierfür Schadensersatz zu leisten.

Sie müssten also lediglich Schadensersatz leisten, falls Sie schuldhaft etwas in der Wohnung beschädigt haben oder Schaden dadurch entstanden ist, dass Sie dem Vermieter einen diesem nicht bekannten Mangel nicht rechtzeitig angezeigt haben.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage
Vielen Dank, Herr Wilking.
Halten Sie das Schreiben für ausreichend?:

Sehr geehrte Damen und Herren,
Die Wohnung befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand. Sie dürfte in der Form nicht vermietbar sein. Dem Vermieter - meinem Vater - sind diese Mängel bekannt .

Reicht als Nachweis,dass mein Vater Kenntnis hat, dass meine Mutter Zeugin ist? Wäre ferner Mietminderung denkbar – ich schätze wg. Schimmel so ca. 20% ?

Rückantwort
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Sie sollten in dem Schreiben auch darauf hinweisen, dass der mangelhafte Zustand der Hausverwaltung rechtzeitig angezeigt wurde und eine Folge des undichten Daches ist.

Eine Mietminderung aufgrund der Mängel wäre durchaus denkbar, wobei es bei der Bestimmung der angemessenen Höhe auf den Einzelfall ankommt, insbesondere das Ausmaß des Schimmels, welche Zimmer betroffen sind und in wie weit hierdurch eine Gesundheitsgefährdung eintritt. Im Extremfall kann sogar eine 100%ige Minderung bejaht werden. Wenn größere Flächen von Schimmel befallen sind, dürften 20% durchaus angemessenen sein. Eine genaue Einschätzung ist in diesem Rahmen aber leider nicht möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen